Airbnb: Έρχεται νέο φορολογικό «τσεκάρισμα» – Ποιοι κινδυνεύουν με πρόστιμα χιλιάδων ευρώ

Η ΑΑΔΕ βάζει στο μικροσκόπιο τα εισοδήματα του 2025 από τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – Τι δείχνουν οι προηγούμενες διασταυρώσεις και ποιες παραβάσεις φέρνουν βαριές κυρώσεις

Νέο κύκλο ηλεκτρονικών ελέγχων για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις ετοιμάζει η ΑΑΔΕ, με τις διασταυρώσεις να στρέφονται αυτή τη φορά στα εισοδήματα που αποκτήθηκαν μέσα στο 2025.

Το νέο φορολογικό «σαφάρι» αναμένεται να ξεκινήσει στο τελευταίο τρίμηνο του έτους, με τις φορολογικές αρχές να αξιοποιούν τα στοιχεία που έχουν διαβιβάσει οι μεγάλες ψηφιακές πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Airbnb, Booking και VRBO έχουν ήδη αποστείλει δεδομένα στις αρμόδιες υπηρεσίες και αυτά θα συγκριθούν με τις Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, αλλά και με τα εισοδήματα που εμφανίζονται στις φορολογικές δηλώσεις.

Πού θα ψάξει η ΑΑΔΕ

Το ενδιαφέρον των ελεγκτών επικεντρώνεται στις περιπτώσεις όπου υπάρχει απόκλιση ανάμεσα στα έσοδα που προκύπτουν από τις πλατφόρμες και σε εκείνα που έχουν δηλωθεί στην Εφορία.

Παράλληλα, θα ελεγχθεί εάν οι ιδιοκτήτες και διαχειριστές έχουν τηρήσει τις προβλεπόμενες διαδικασίες για κάθε ακίνητο.

Στο στόχαστρο μπαίνουν μεταξύ άλλων:

• αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις,
• ανακριβείς Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• εκπρόθεσμες δηλώσεις,
• ακίνητα χωρίς εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής,
• ακίνητα με μη έγκυρο Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ),
• περιπτώσεις όπου η δραστηριότητα έχει αποκτήσει χαρακτηριστικά επιχειρηματικής δραστηριότητας χωρίς να έχουν γίνει οι απαιτούμενες ενέργειες.

Σχεδόν 1 δισ. ευρώ τα δηλωμένα μισθώματα

Η έκταση της αγοράς αποτυπώνεται στα στοιχεία των δηλώσεων που υποβλήθηκαν στην ΑΑΔΕ.

Κατά τη διάρκεια του 2025 υποβλήθηκαν 2.466.075 Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής, με τα δηλωμένα μισθώματα να ανέρχονται σε 973,712 εκατ. ευρώ.

Το αντίστοιχο ποσό το 2024 ήταν 888,851 εκατ. ευρώ, γεγονός που σημαίνει ότι τα δηλωμένα έσοδα αυξήθηκαν περίπου κατά 10% μέσα σε έναν χρόνο.

Η αύξηση αυτή έχει ενισχύσει το ενδιαφέρον της φορολογικής διοίκησης για την πλήρη καταγραφή των πραγματικών εισοδημάτων που προκύπτουν από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα.

Οι «τσουχτερές» κυρώσεις

Οι αποκλίσεις από τα στοιχεία των πλατφορμών δεν είναι χωρίς συνέπειες.

Για μη υποβολή ή ανακριβή Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος που εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα.

Για εκπρόθεσμη υποβολή προβλέπεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο 100 ευρώ.

Η ευθύνη βαρύνει κατά κανόνα τον διαχειριστή του ακινήτου. Εφόσον δεν προκύπτει ότι ο διαχειριστής είναι υπεκμισθωτής ή τρίτο πρόσωπο, το πρόστιμο επιβάλλεται στον ιδιοκτήτη ή τον επικαρπωτή.

Ακόμη υψηλότερες μπορεί να είναι οι κυρώσεις για ακίνητα που δεν έχουν εγγραφεί στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής.

Στην περίπτωση αυτή προβλέπεται πρόστιμο ίσο με το 50% των ακαθάριστων εσόδων του φορολογικού έτους κατά το οποίο διαπιστώνεται η παράβαση, με το ποσό να μην μπορεί να είναι μικρότερο από 5.000 ευρώ.

Σε περίπτωση υποτροπής μέσα σε ένα έτος από την έκδοση της πράξης επιβολής προστίμου, η κύρωση διπλασιάζεται. Για κάθε επόμενη ίδια παράβαση μπορεί να φτάσει έως και το τετραπλάσιο.

Τι αποκάλυψαν οι προηγούμενοι έλεγχοι

Τα αποτελέσματα των προηγούμενων διασταυρώσεων δείχνουν ότι οι ηλεκτρονικοί έλεγχοι έχουν ήδη αποκαλύψει σημαντικό αριθμό περιπτώσεων μη δήλωσης εισοδημάτων.

Το 2025 εντοπίστηκαν 24.383 μοναδικοί ΑΦΜ φυσικών προσώπων με αδήλωτα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις, χωρίς παράλληλη επιχειρηματική δραστηριότητα σχετική με τουριστικά καταλύματα.

Η διασταύρωση αφορούσε τα φορολογικά έτη 2020, 2021 και 2022 και βασίστηκε σε στοιχεία από Airbnb, Booking.com και VRBO.

Για αποκλίσεις άνω των 500 ευρώ εντοπίστηκαν:

6.222 ΑΦΜ για το 2020, 10.724 για το 2021 και 17.525 για το 2022.

Οι φορολογούμενοι που εντοπίστηκαν κλήθηκαν να υποβάλουν τροποποιητικές δηλώσεις.

Ο συνολικός αριθμός των 24.383 ΑΦΜ αφορά μοναδικά φυσικά πρόσωπα, καθώς ο ίδιος φορολογούμενος μπορεί να είχε απόκλιση σε περισσότερα από ένα φορολογικά έτη.

Έλεγχος και σε όσους έχουν πολλά Airbnb

Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε και στους φορολογούμενους που διαχειρίζονται μεγαλύτερο αριθμό ακινήτων.

Συνολικά εντοπίστηκαν 1.545 φυσικά πρόσωπα που είτε είχαν εισόδημα από τρία ή περισσότερα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης το 2024 είτε είχαν αποκτήσει τρίτο ενεργό ΑΜΑ από το 2024 και μετά.

Από αυτούς, 1.017 δεν είχαν προχωρήσει σε έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας, ενώ 528 δεν είχαν δηλώσει τους προβλεπόμενους ΚΑΔ που συνδέονται με τη βραχυχρόνια μίσθωση.

Χιλιάδες ακίνητα εκτός πλατφορμών

Οι έλεγχοι αποκάλυψαν παράλληλα 12.145 ακίνητα που εμφανίζονταν στις Airbnb, Booking.com και VRBO χωρίς ΑΜΑ ή με μη έγκυρο ΑΜΑ.

Τα συγκεκριμένα ακίνητα αποσύρθηκαν από τις πλατφόρμες, σε μια ακόμη ένδειξη ότι η ηλεκτρονική διασταύρωση στοιχείων μεταξύ φορολογικής διοίκησης και ψηφιακών υπηρεσιών γίνεται ολοένα και πιο αποτελεσματική.

Το νέο κύμα ελέγχων

Με το επόμενο κύμα διασταυρώσεων να αφορά πλέον τα εισοδήματα του 2025, ιδιοκτήτες και διαχειριστές ακινήτων θα πρέπει να έχουν ιδιαίτερη προσοχή στη συμφωνία των στοιχείων που έχουν δηλώσει.

Η ΑΑΔΕ διαθέτει πλέον τη δυνατότητα να συγκρίνει σε ηλεκτρονικό επίπεδο τα δεδομένα των πλατφορμών με τις δηλώσεις που έχουν υποβληθεί, περιορίζοντας σημαντικά τα περιθώρια απόκρυψης εισοδημάτων.

Το τελευταίο τρίμηνο του 2026 αναμένεται έτσι να αποτελέσει κομβικό διάστημα για τους ελέγχους στις βραχυχρόνιες μισθώσεις, καθώς στο επίκεντρο μπαίνουν πλέον και τα πιο πρόσφατα φορολογικά δεδομένα.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή