Τι αλλάζει στις εξώσεις: Οι παγίδες, οι ενστάσεις και ο ρόλος των δικηγόρων

Η επανεκκίνηση των διαδικασιών αναγκαστικής εκτέλεσης και οι συνεχείς τροποποιήσεις στο πλαίσιο των εξώσεων δημιουργούν ένα νέο, πιο σύνθετο τοπίο για ιδιοκτήτες και ενοικιαστές.

Οι αλλαγές αυτές, αν και στοχεύουν στην επιτάχυνση της απονομής δικαιοσύνης και στην προστασία της ιδιοκτησίας, συνοδεύονται από «παγίδες» και κρίσιμα σημεία που απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή.

■ Οι βασικές αλλαγές

Το ισχύον πλαίσιο δίνει πλέον τη δυνατότητα ταχύτερης έκδοσης διαταγών απόδοσης μισθίου σε περιπτώσεις καθυστέρησης ενοικίων. Οι διαδικασίες έχουν απλοποιηθεί, με λιγότερα στάδια και μικρότερα χρονικά περιθώρια αντίδρασης για τον ενοικιαστή. Αυτό σημαίνει ότι ο χρόνος μεταξύ οφειλής και έξωσης έχει μειωθεί αισθητά.

Παράλληλα, ενισχύεται η χρήση ηλεκτρονικών μέσων για κοινοποιήσεις και διαδικασίες, γεγονός που επιταχύνει ακόμη περισσότερο τις εξελίξεις.

■ Οι «παγίδες» για τους ενοικιαστές

Η σημαντικότερη παγίδα είναι ο περιορισμένος χρόνος αντίδρασης. Πολλοί ενοικιαστές αγνοούν ότι, μετά την κοινοποίηση διαταγής πληρωμής ή απόδοσης μισθίου, έχουν συγκεκριμένες προθεσμίες για να ασκήσουν ένσταση ή ανακοπή.

Επιπλέον:

Η μερική καταβολή οφειλών δεν αρκεί πάντα για να «παγώσει» τη διαδικασία.

Η άγνοια των διαδικαστικών βημάτων μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια δικαιωμάτων.

Οι ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις αυξάνουν τον κίνδυνο να «χαθεί» μια κρίσιμη ενημέρωση.

■ Οι ενστάσεις και τα ένδικα μέσα

Οι ενοικιαστές έχουν ακόμη δικαίωμα να προσβάλουν τις διαδικασίες μέσω:

• Ανακοπής κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου
• Αίτησης αναστολής εκτέλεσης
• Επίκλησης καταχρηστικής συμπεριφοράς του εκμισθωτή

Ωστόσο, τα ένδικα μέσα αυτά απαιτούν ταχύτητα και σωστή νομική τεκμηρίωση. Δεν πρόκειται πλέον για διαδικασίες που μπορούν να αντιμετωπιστούν χωρίς εξειδικευμένη καθοδήγηση.

■ Ο ρόλος των δικηγόρων

Σε αυτό το νέο περιβάλλον, ο ρόλος των δικηγόρων είναι καθοριστικός. Δεν περιορίζεται μόνο στη δικαστική εκπροσώπηση, αλλά επεκτείνεται σε:

• Πρόληψη: Έγκαιρη ενημέρωση για τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις των μερών.
• Στρατηγική: Επιλογή της κατάλληλης νομικής αντίδρασης ανά περίπτωση.
• Διαπραγμάτευση: Εξωδικαστικές λύσεις που μπορούν να αποτρέψουν την έξωση.
• Διαχείριση χρόνου: Τήρηση κρίσιμων προθεσμιών που καθορίζουν την έκβαση της υπόθεσης.

Για τους ιδιοκτήτες, η σωστή νομική καθοδήγηση εξασφαλίζει ότι η διαδικασία θα προχωρήσει χωρίς ακυρότητες. Για τους ενοικιαστές, μπορεί να αποτελέσει τη διαφορά μεταξύ παραμονής στην κατοικία και απώλειας αυτής.

■ Συμπέρασμα

Οι αλλαγές στις εξώσεις δημιουργούν ένα πιο αυστηρό και γρήγορο σύστημα, στο οποίο η ενημέρωση και η άμεση αντίδραση είναι κρίσιμες. Οι «παγίδες» είναι πολλές, αλλά με τη σωστή νομική υποστήριξη μπορούν να αποφευχθούν. Σε κάθε περίπτωση, η έγκαιρη συμβουλή ειδικού δεν είναι πλέον πολυτέλεια — είναι αναγκαιότητα.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή