«Ανακαινίζω»: Ποιοι παίρνουν έως 36.000 ευρώ – Τα εισοδηματικά όρια, οι επιδοτήσεις και τα παραδείγματα

Ενίσχυση έως 95% για παλαιές κατοικίες – Τι σημαίνουν οι εισοδηματικές κατηγορίες Ι και ΙΙ, ποια δικαιολογητικά απαιτούνται, ποιες εργασίες καλύπτονται και πόσα χρήματα πρέπει να διαθέσει αρχικά ο ιδιοκτήτης

Επιδότηση έως 36.000 ευρώ για την ανακαίνιση και την ενεργειακή αναβάθμιση παλαιών κατοικιών προβλέπει το πρόγραμμα «Ανακαίνιση Κατοικίας», γνωστό ως «Ανακαινίζω», με το ποσοστό ενίσχυσης να φτάνει έως το 95% για νοικοκυριά που πληρούν συγκεκριμένα εισοδηματικά και κοινωνικά κριτήρια.

Η δράση αφορά τόσο κλειστά ακίνητα που πρόκειται να αξιοποιηθούν ξανά όσο και κατοικίες που χρησιμοποιούνται ήδη ως κύρια κατοικία. Στόχος είναι να χρηματοδοτηθούν επισκευές και ανακαινίσεις, σε συνδυασμό με παρεμβάσεις εξοικονόμησης ενέργειας, ώστε να βελτιωθεί η κατάσταση παλαιών κατοικιών και να ενισχυθεί η αξιοποίησή τους.

Καθοριστικό ρόλο στο ύψος της ενίσχυσης παίζει το εισόδημα του νοικοκυριού. Το πρόγραμμα προβλέπει δύο εισοδηματικές κατηγορίες, οι οποίες καθορίζουν το βασικό ποσοστό επιδότησης, ενώ πρόσθετες προσαυξήσεις προβλέπονται για συγκεκριμένες οικογενειακές και γεωγραφικές κατηγορίες.

Τι σημαίνουν η Κατηγορία Ι και η Κατηγορία ΙΙ

Οι δύο κατηγορίες δεν αφορούν διαφορετικές εργασίες ή διαφορετικούς τύπους κατοικιών. Διαχωρίζουν τους δικαιούχους ανάλογα με το ετήσιο φορολογητέο εισόδημά τους.

Η Εισοδηματική Κατηγορία Ι αφορά τα νοικοκυριά με χαμηλότερο εισόδημα, τα οποία μπορούν να λάβουν βασική επιδότηση 80% επί του επιλέξιμου κόστους των εργασιών. Με τις προβλεπόμενες προσαυξήσεις, το ποσοστό μπορεί να φτάσει έως το 95%.

Η Εισοδηματική Κατηγορία ΙΙ αφορά τα νοικοκυριά με υψηλότερο εισόδημα, μέχρι τα αντίστοιχα ανώτατα όρια του προγράμματος. Για αυτά προβλέπεται βασική επιδότηση 70%, η οποία μπορεί να αυξηθεί έως το 85% εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις για τις πρόσθετες προσαυξήσεις.

Τα εισοδηματικά όρια υπολογίζονται με βάση το ετήσιο φορολογητέο εισόδημα, πραγματικό ή τεκμαρτό, του φορολογικού έτους 2025. Για τους έγγαμους και τα μέρη συμφώνου συμβίωσης λαμβάνεται υπόψη το οικογενειακό εισόδημα.

Τα εισοδηματικά όρια αναλυτικά

Πηγή: Κοινή Υπουργική Απόφαση για τη δράση «Ανακαίνιση Κατοικίας», όπως τροποποιήθηκε τον Αύγουστο του 2026, και επίσημη Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής.

Για παράδειγμα, ένας άγαμος με ετήσιο φορολογητέο εισόδημα 17.000 ευρώ εμπίπτει στην Κατηγορία Ι, εφόσον πληροί και τις υπόλοιπες προϋποθέσεις. Αν το εισόδημά του είναι 22.000 ευρώ, εντάσσεται στην Κατηγορία ΙΙ, εφόσον πληροί τους όρους επιλεξιμότητας.

Αντίστοιχα, ένα ζευγάρι χωρίς ανήλικα τέκνα με οικογενειακό εισόδημα 24.000 ευρώ βρίσκεται εντός των ορίων της Κατηγορίας Ι, ενώ με εισόδημα 30.000 ευρώ βρίσκεται εντός της Κατηγορίας ΙΙ.

Η ένταξη σε μία από τις δύο κατηγορίες δεν εξασφαλίζει αυτομάτως τη χρηματοδότηση. Απαιτείται να πληρούνται και οι όροι που αφορούν το ακίνητο, τα δικαιώματα ιδιοκτησίας, τις επιλέξιμες εργασίες και τα δικαιολογητικά.

Πώς αυξάνεται η επιδότηση έως το 95%

Το βασικό ποσοστό επιχορήγησης προσαυξάνεται κατά πέντε ποσοστιαίες μονάδες για κάθε προβλεπόμενο κριτήριο:

• Η κατοικία βρίσκεται σε ορεινή ή νησιωτική περιοχή, σύμφωνα με τα στοιχεία που ορίζει το πρόγραμμα.
• Ο δικαιούχος ανήκει στις προβλεπόμενες κατηγορίες μονογονεϊκών οικογενειών, τριτέκνων ή πολυτέκνων.
• Ο αιτών, ο/η σύζυγος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης ή εξαρτώμενο μέλος έχει πιστοποιημένη αναπηρία τουλάχιστον 67%, με τις ειδικές προϋποθέσεις που ισχύουν για την ιδιοκατοίκηση.

Οι προσαυξήσεις μπορούν να συνδυαστούν, αλλά το τελικό ποσοστό δεν μπορεί να ξεπεράσει το 95% για την Κατηγορία Ι και το 85% για την Κατηγορία ΙΙ.

Παράδειγμα 1: Εργασίες 30.000 ευρώ με επιδότηση 80%

Ένα νοικοκυριό της Κατηγορίας Ι πραγματοποιεί επιλέξιμες εργασίες ύψους 30.000 ευρώ και δικαιούται το βασικό ποσοστό επιχορήγησης 80%.

• Επιχορήγηση: 24.000 ευρώ.
• Ίδια συμμετοχή: 6.000 ευρώ.

Παράδειγμα 2: Εργασίες 30.000 ευρώ με επιδότηση 95%

Εάν το νοικοκυριό πληροί τις προϋποθέσεις για το ανώτατο ποσοστό επιχορήγησης:

• Επιχορήγηση: 28.500 ευρώ.
• Ίδια συμμετοχή: 1.500 ευρώ.

Τα παραδείγματα προϋποθέτουν ότι το σύνολο της δαπάνης είναι επιλέξιμο και δεν εφαρμόζεται χαμηλότερο όριο λόγω της επιφάνειας ή άλλου περιορισμού.

Το πλαφόν των 36.000 ευρώ και τα τετραγωνικά μέτρα

Το ανώτατο ποσό επιχορήγησης για τις εργασίες είναι 36.000 ευρώ, με όριο 300 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κύριων χώρων.

Για τον υπολογισμό λαμβάνεται υπόψη η επιφάνεια που προκύπτει σύμφωνα με τους όρους του προγράμματος και τα στοιχεία της βεβαίωσης επιλεξιμότητας και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου.

Για τρίτεκνες και πολύτεκνες οικογένειες που πληρούν τις ειδικές προϋποθέσεις ιδιοκατοίκησης προβλέπεται δυνατότητα ένταξης κατοικιών έως 150 τ.μ., χωρίς αύξηση του ανώτατου ποσού επιχορήγησης.

Επιπλέον, προβλέπεται κάλυψη έως 2.500 ευρώ για επιλέξιμες υποστηρικτικές δαπάνες, όπως ενεργειακά πιστοποιητικά, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, τεχνικός σύμβουλος, άδειες και έλεγχος δόμησης, μέσα στα ειδικότερα όρια του προγράμματος.

Ποιες κατοικίες είναι επιλέξιμες

Το πρόγραμμα αφορά παλαιές κατοικίες που πληρούν συγκεκριμένες τεχνικές και ιδιοκτησιακές προϋποθέσεις.

Μεταξύ των βασικών όρων είναι:

• Η κατοικία να είναι νόμιμη και να μην έχει κριθεί κατεδαφιστέα.
• Να διαθέτει οικοδομική άδεια έως τις 31 Δεκεμβρίου 1990 ή άλλο αντίστοιχο νομιμοποιητικό έγγραφο.
• Να έχει αρχική ενεργειακή κατάταξη Γ ή χαμηλότερη.
• Να μην υπερβαίνει τα 120 τ.μ. κύριων χώρων, εκτός από την προβλεπόμενη εξαίρεση για τρίτεκνους και πολύτεκνους.

Για κλειστή κατοικία απαιτείται πλήρης κυριότητα ή επικαρπία τουλάχιστον 50%. Για κατοικία που χρησιμοποιείται ήδη ως κύρια κατοικία γίνονται δεκτά, υπό τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, δικαιώματα πλήρους κυριότητας, επικαρπίας ή ψιλής κυριότητας.

Δεν είναι επιλέξιμα ακίνητα που είναι εγγεγραμμένα στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης κατά τα προβλεπόμενα χρονικά σημεία ελέγχου, καθώς και κατοικίες που έχουν ενταχθεί σε συγκεκριμένα προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης ή ανακαίνισης μετά την 1η Ιανουαρίου 2020, με τις εξαιρέσεις που προβλέπει ο οδηγός.

Ποιες εργασίες καλύπτονται

Το πρόγραμμα συνδυάζει επισκευές και ανακαινίσεις με παρεμβάσεις ενεργειακής αναβάθμισης.

Στις εργασίες ανακαίνισης περιλαμβάνονται, μεταξύ άλλων, η ανακαίνιση κουζίνας και μπάνιου, τα είδη υγιεινής, τα πλακίδια, τα δάπεδα, οι πόρτες, οι ηλεκτρολογικές και υδραυλικές εργασίες, οι επισκευές τοίχων, οι σοβάδες, τα βαψίματα, οι εσωτερικές διαρρυθμίσεις, οι γυψοσανίδες και οι επισκευές κεραμοσκεπής.

Στις ενεργειακές παρεμβάσεις μπορούν να περιλαμβάνονται η αντικατάσταση κουφωμάτων, η θερμομόνωση, οι αντλίες θερμότητας, επιλέξιμα συστήματα θέρμανσης και ψύξης, ηλιακά συστήματα ζεστού νερού, σκίαστρα, συστήματα αερισμού με ανάκτηση θερμότητας και αυτοματισμοί εξοικονόμησης ενέργειας.

Οι δύο κατηγορίες εργασιών πρέπει να συνδυάζονται. Από 20% έως 40% του επιλέξιμου κόστους εργασιών πρέπει να αφορά ενεργειακές παρεμβάσεις, ενώ απαιτείται βελτίωση της ενεργειακής κατάταξης κατά τουλάχιστον μία κατηγορία.

Επομένως, η ανακαίνιση μόνο ενός μπάνιου ή μιας κουζίνας δεν αρκεί από μόνη της για να εξασφαλίσει ένταξη.

Ποια δικαιολογητικά απαιτούνται

Η αίτηση χρηματοδότησης θα υποβάλλεται ηλεκτρονικά και θα περιλαμβάνει Σχέδιο Παρεμβάσεων, με περιγραφή των εργασιών και αναλυτική κοστολόγηση.

Ανάλογα με την περίπτωση, απαιτούνται:

• Βεβαίωση επιλεξιμότητας.
• Υπεύθυνες δηλώσεις και στοιχεία του ακινήτου.
• Οικοδομική άδεια ή άλλα έγγραφα νομιμότητας.
• Δικαιολογητικά για αναπηρία ή ειδική οικογενειακή κατηγορία.
• Πρώτο ενεργειακό πιστοποιητικό και Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στο προβλεπόμενο στάδιο.

Η βεβαίωση επιλεξιμότητας δεν αποτελεί τελική έγκριση χρηματοδότησης. Ακολουθεί έλεγχος του φακέλου και η αίτηση μπορεί να απορριφθεί εάν λείπουν απαιτούμενα έγγραφα ή διαπιστωθεί ότι δεν πληρούνται οι όροι.

Η αρχική κοστολόγηση είναι ιδιαίτερα σημαντική, καθώς η μεταγενέστερη εξειδίκευση των εργασιών δεν επιτρέπει αυτομάτως αύξηση του εγκεκριμένου συνολικού κόστους.

Πώς λειτουργεί η προκαταβολή του 60%

Μετά την έγκριση της ένταξης προβλέπεται προκαταβολή ίση με το 60% της εγκεκριμένης επιδότησης. Για να ενεργοποιηθεί, ο δικαιούχος πρέπει να έχει καταβάλει μέσω τράπεζας το 40% της δικής του συμμετοχής και να υποβάλει τα σχετικά αποδεικτικά.

Στο παράδειγμα των 30.000 ευρώ με επιδότηση 24.000 ευρώ, η προκαταβολή ανέρχεται σε 14.400 ευρώ. Εφόσον η συμμετοχή του ιδιοκτήτη είναι 6.000 ευρώ, απαιτούνται αρχικές πληρωμές 2.400 ευρώ για την ενεργοποίησή της.

Το ποσό αυτό αποτελεί μέρος της συνολικής ίδιας συμμετοχής και όχι πρόσθετη χρέωση. Όλες οι πληρωμές πρέπει να γίνονται με τον προβλεπόμενο τραπεζικό τρόπο.

Το έργο πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία, η οποία σύμφωνα με τα στοιχεία του οδηγού είναι 18 μήνες από την ένταξη και πάντως έως τις 31 Δεκεμβρίου 2028. Το υπόλοιπο της επιδότησης καταβάλλεται μετά την ολοκλήρωση των εργασιών, την υποβολή των παραστατικών και την επιτυχή διενέργεια των προβλεπόμενων ελέγχων.

Οι δεσμεύσεις για την επόμενη πενταετία

Για τις κλειστές κατοικίες που θα αξιοποιηθούν μέσω μακροχρόνιας μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης αναλαμβάνει υποχρέωση μίσθωσης πέντε ετών, με ειδικούς όρους για την ανάρτηση του μισθωτηρίου στην ΑΑΔΕ. Το ενοίκιο πρέπει να παραμείνει σταθερό ή χαμηλότερο για τουλάχιστον τα πρώτα τρία χρόνια.

Δεν επιτρέπεται η διάθεση του ακινήτου για βραχυχρόνια μίσθωση τύπου Airbnb κατά παράβαση των όρων του προγράμματος.

Για τις κατοικίες που εντάσσονται ως ήδη κατοικούμενες, ο ιδιοκτήτης οφείλει να συνεχίσει να διαμένει στο ακίνητο για πέντε χρόνια. Η μεταβίβαση του ακινήτου ή η παραβίαση των όρων μπορεί να οδηγήσει σε επιστροφή της επιδότησης.

Τα προβλήματα που μπορεί να αντιμετωπίσουν οι δικαιούχοι

Παρά το υψηλό ποσοστό ενίσχυσης, το πρόγραμμα συνοδεύεται από προϋποθέσεις που χρειάζονται προσεκτικό σχεδιασμό.

Η βεβαίωση επιλεξιμότητας δεν εγγυάται από μόνη της χρηματοδότηση. Ακολουθεί έλεγχος της αίτησης, ενώ η σειρά προτεραιότητας μπορεί να επηρεαστεί από τον χρόνο υποβολής, εφόσον οι διαθέσιμοι πόροι δεν επαρκούν.

Παράλληλα, η αρχική ίδια συμμετοχή μπορεί να δυσκολέψει νοικοκυριά που δεν διαθέτουν επαρκή ρευστότητα. Ο συνδυασμός ανακαίνισης και ενεργειακής αναβάθμισης ενδέχεται επίσης να αυξήσει το κόστος σε κατοικίες που χρειάζονται εκτεταμένες επισκευές.

Καθυστερήσεις σε δικαιολογητικά, λανθασμένες εκτιμήσεις κόστους και δυσκολίες στον προγραμματισμό των εργασιών μπορούν να επηρεάσουν την έγκριση ή την τελική εκταμίευση. Οι δεσμεύσεις πενταετίας απαιτούν, επίσης, από τους ιδιοκτήτες να αξιολογήσουν εγκαίρως αν μπορούν να τηρήσουν τους όρους χρήσης και μίσθωσης.

Το στοίχημα της εφαρμογής

Το «Ανακαινίζω» μπορεί να δώσει σημαντική ώθηση στην αναβάθμιση παλαιών κατοικιών και στην αξιοποίηση κλειστών ακινήτων. Η επιδότηση έως 95% αποτελεί ισχυρό κίνητρο, ιδιαίτερα για τα νοικοκυριά χαμηλότερου εισοδήματος.

Η πραγματική επιτυχία, ωστόσο, θα κριθεί από το πόσο γρήγορα θα ολοκληρώνονται οι έλεγχοι, πόσο σαφείς θα είναι οι διαδικασίες και πόσο έγκαιρα θα καταβάλλονται τα χρήματα. Χρειάζεται, παράλληλα, να ληφθεί υπόψη ότι ακόμη και μια υψηλή επιδότηση δεν εξαλείφει την ανάγκη αρχικής χρηματοδότησης από τον ιδιοκτήτη.

Για τους ενδιαφερόμενους, η σωστή προετοιμασία σημαίνει έλεγχο του εισοδήματος, της νομιμότητας και της ενεργειακής κατάστασης του ακινήτου, καθώς και ρεαλιστική κοστολόγηση των εργασιών πριν από την αίτηση.

Το ζητούμενο δεν είναι μόνο να εγκριθούν αιτήσεις, αλλά να ολοκληρωθούν ουσιαστικές ανακαινίσεις, να αναβαθμιστούν κατοικίες και να επιστρέψουν περισσότερα σπίτια στη μακροχρόνια αγορά μίσθωσης, χωρίς απρόβλεπτες επιβαρύνσεις και δυσανάλογες καθυστερήσεις.

Επίσημες πηγές για τη δημοσίευση:

• Πύλη Στεγαστικής Πολιτικής – Ανακαίνιση Κατοικίας
• Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών – Τροποποίηση κριτηρίων και εισοδηματικών ορίων

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή