Εξωδικαστικός Μηχανισμός: Πώς λειτουργεί η νέα δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας

Μια νέα δυνατότητα στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό δίνει από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 στους οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα ακίνητα τη δυνατότητα να επιδιώξουν τη διάσωση της κύριας κατοικίας τους, συναινώντας παράλληλα στη ρευστοποίηση της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας τους.

Η νέα διαδικασία δημιουργεί έναν διαφορετικό τρόπο αντιμετώπισης των υπερχρεωμένων νοικοκυριών: η κύρια κατοικία μπορεί να διαχωριστεί από τα υπόλοιπα ακίνητα και η ρύθμιση να υπολογιστεί με βάση την κύρια κατοικία, ενώ τα λοιπά ακίνητα αξιοποιούνται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Για τους οφειλέτες που επιλέγουν τη συγκεκριμένη διαδικασία, το αντάλλαγμα είναι σαφές: η προστασία της κατοικίας συνδέεται με την εκούσια ρευστοποίηση των άλλων περιουσιακών στοιχείων.

Τι προβλέπει η νέα διαδικασία

Ο οφειλέτης δηλώνει μέσω της πλατφόρμας ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του, διαχωρίζοντάς την από την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία.

Τα λοιπά ακίνητα μπορούν να ρευστοποιηθούν στο πλαίσιο της συμφωνίας, με τα ποσά που προκύπτουν να κατευθύνονται στην ικανοποίηση των πιστωτών.

Σημαντικό είναι ότι η διαδικασία δεν σημαίνει πως ο οφειλέτης αποφασίζει μόνος του το τελικό ποσό της νέας οφειλής. Η ρύθμιση διαμορφώνεται με βάση τα δεδομένα της υπόθεσης και τον αλγόριθμο του Εξωδικαστικού Μηχανισμού.

Για συγκεκριμένες κατηγορίες οφειλετών, μεταξύ των οποίων ευάλωτοι και επιλέξιμοι οφειλέτες που πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν τη συγκεκριμένη εναλλακτική πρόταση. Ο οφειλέτης, πάντως, διατηρεί τη δυνατότητα να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει.

Το επίσημο παράδειγμα των 300.000 ευρώ

Ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα που έχει παρουσιαστεί για τη νέα διαδικασία αφορά οφειλέτη με συνολικές οφειλές 300.000 ευρώ.

Ο οφειλέτης διαθέτει:

• κύρια κατοικία αξίας 150.000 ευρώ,
• λοιπή ακίνητη περιουσία συνολικής αξίας 50.000 ευρώ.

Επιλέγει να προστατεύσει την κύρια κατοικία και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.

Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, η ρύθμιση διαμορφώνεται με βάση την κύρια κατοικία και το ποσό που προκύπτει προς ρύθμιση ανέρχεται σε 150.000 ευρώ, ενώ τα 50.000 ευρώ από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων χρησιμοποιούνται για την ικανοποίηση των πιστωτών. Η συγκεκριμένη αριθμητική εφαρμογή αποτελεί το παράδειγμα που έχει δοθεί για τη νέα διαδικασία και δεν πρέπει να θεωρείται ότι εφαρμόζεται αυτομάτως με τον ίδιο τρόπο σε κάθε υπόθεση.

Η ρύθμιση του συγκεκριμένου ποσού μπορεί να εκτείνεται έως και 35 έτη, ανάλογα με τα δεδομένα και την εισοδηματική κατάσταση του οφειλέτη.

Παράδειγμα 2: Χρέος 180.000 ευρώ και δεύτερο ακίνητο 40.000 ευρώ

Ας εξετάσουμε τώρα έναν διαφορετικό οφειλέτη.

Έχει:

• συνολικές οφειλές 180.000 ευρώ,
• κύρια κατοικία αξίας 120.000 ευρώ,
• δεύτερο ακίνητο αξίας 40.000 ευρώ.

Ο οφειλέτης επιλέγει τη διαδικασία προστασίας της κύριας κατοικίας και συναινεί στη ρευστοποίηση του δεύτερου ακινήτου.

Στην περίπτωση αυτή, τα 40.000 ευρώ που αντιστοιχούν στην αξία του δεύτερου ακινήτου αποτελούν περιουσιακό στοιχείο που μπορεί να αξιοποιηθεί για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Δεν σημαίνει όμως ότι η οφειλή μετατρέπεται αυτόματα από 180.000 σε 140.000 ευρώ.

Το τελικό ποσό που θα προκύψει προς ρύθμιση καθορίζεται από τη διαδικασία και τον αλγόριθμο του Εξωδικαστικού, λαμβάνοντας υπόψη τα οικονομικά και περιουσιακά δεδομένα του οφειλέτη. Επομένως, τα 40.000 ευρώ αποτελούν την αξία της λοιπής περιουσίας που τίθεται προς ρευστοποίηση και όχι κατ' ανάγκη το ακριβές ποσό της τελικής μείωσης της οφειλής.

Η διαφορά αυτή είναι σημαντική, καθώς αποφεύγεται η εντύπωση ότι η νέα διαδικασία λειτουργεί ως απλή αριθμητική αφαίρεση της αξίας των λοιπών ακινήτων από το συνολικό χρέος.

Παράδειγμα 3: Όταν η λοιπή περιουσία έχει μεγαλύτερη αξία

Ένας τρίτος οφειλέτης έχει συνολικές οφειλές 200.000 ευρώ, κύρια κατοικία αξίας 100.000 ευρώ και άλλα ακίνητα συνολικής αξίας 100.000 ευρώ.

Εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις και συμφωνηθεί η συγκεκριμένη διαδικασία, η λοιπή ακίνητη περιουσία μπορεί να ρευστοποιηθεί για την ικανοποίηση των πιστωτών, ενώ η κύρια κατοικία διαχωρίζεται και προστατεύεται στο πλαίσιο της νέας ρύθμισης.

Ακόμη και σε αυτή την περίπτωση, όμως, δεν είναι σωστό να θεωρηθεί εκ των προτέρων ότι η οφειλή θα μηδενιστεί ή ότι θα παραμείνει συγκεκριμένο ποσό προς ρύθμιση. Το τελικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τον υπολογισμό της ρύθμισης και τα στοιχεία της συγκεκριμένης υπόθεσης.

Η βασική αρχή είναι ότι η υπόλοιπη περιουσία αξιοποιείται προς όφελος των πιστωτών, ενώ η κύρια κατοικία αντιμετωπίζεται χωριστά.

Τι κερδίζει ο οφειλέτης

Το βασικό όφελος για τον οφειλέτη είναι η δυνατότητα να διαχωρίσει την κύρια κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητά του.

Εφόσον ολοκληρωθεί η διαδικασία και υπογραφεί η σύμβαση αναδιάρθρωσης, όσο αυτή τηρείται απαγορεύονται πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμού στην κύρια κατοικία από τους πιστωτές που συμμετέχουν στη ρύθμιση.

Παράλληλα, η σύμβαση αναδιάρθρωσης αποτελεί εκτελεστό τίτλο.

Τι σημαίνει για τους πιστωτές

Για τους πιστωτές η νέα δυνατότητα δημιουργεί έναν μηχανισμό άμεσης αξιοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας.

Αντί να αντιμετωπίζεται συνολικά η ακίνητη περιουσία του οφειλέτη, μπορεί να υπάρξει διαχωρισμός μεταξύ της κατοικίας που επιδιώκεται να διασωθεί και των υπόλοιπων ακινήτων, τα οποία μπορούν να ρευστοποιηθούν.

Έτσι, ένα μέρος της απαίτησης μπορεί να ικανοποιηθεί μέσω της ρευστοποίησης, ενώ το υπόλοιπο εντάσσεται στη μακροχρόνια ρύθμιση που προκύπτει από τον Εξωδικαστικό.

Η μεγάλη αλλαγή στην πράξη

Η ουσία της νέας εφαρμογής δεν είναι ότι κάθε οφειλέτης μπορεί να «μετατρέψει» το χρέος του στην αξία της κύριας κατοικίας.

Η ουσία είναι ότι δημιουργείται μια διαφορετική διαδρομή ρύθμισης, στην οποία η κύρια κατοικία μπορεί να προστατευθεί, ενώ η υπόλοιπη ακίνητη περιουσία τίθεται στη διάθεση της διαδικασίας για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Αυτό είναι ιδιαίτερα σημαντικό για νοικοκυριά που έχουν ένα σπίτι στο οποίο κατοικούν αλλά ταυτόχρονα διαθέτουν ένα ή περισσότερα άλλα ακίνητα.

Σχόλιο

Η νέα δυνατότητα αλλάζει την ισορροπία ανάμεσα στην προστασία της κύριας κατοικίας και την ικανοποίηση των πιστωτών.

Το σημαντικότερο στοιχείο είναι ότι η διαδικασία δεν πρέπει να αντιμετωπίζεται ως μια απλή μαθηματική εξίσωση: «χρέος μείον αξία δεύτερου ακινήτου ίσον νέο χρέος». Το τελικό αποτέλεσμα εξαρτάται από τα πραγματικά δεδομένα κάθε οφειλέτη και τον τρόπο με τον οποίο εφαρμόζεται ο αλγόριθμος του Εξωδικαστικού.

Για τον οφειλέτη, επομένως, το κρίσιμο δίλημμα είναι διαφορετικό: πόση από την υπόλοιπη περιουσία του είναι διατεθειμένος να διαθέσει προκειμένου να διατηρήσει την κύρια κατοικία του και να πετύχει μια βιώσιμη μακροχρόνια ρύθμιση;

Αυτό είναι και το βασικό χαρακτηριστικό της νέας εφαρμογής: η προστασία της κύριας κατοικίας δεν έρχεται χωρίς αντάλλαγμα, αλλά συνδέεται με την αξιοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας και με την τήρηση της ρύθμισης.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή