Αντικειμενικές αξίες: Πού έρχονται αυξήσεις και πότε αλλάζουν οι τιμές ζώνης

Ποιες περιοχές βρίσκονται στο επίκεντρο – Τι δείχνουν οι σημερινές εμπορικές τιμές – Πότε αναμένεται η νέα αναπροσαρμογή

Σε τροχιά αλλαγών μπαίνουν οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, με το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών να προετοιμάζει το έδαφος για την επόμενη μεγάλη αναθεώρηση.

Οι τιμές ζώνης παραμένουν «παγωμένες» από το 2021, την ώρα που οι εμπορικές τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά. Το αποτέλεσμα είναι να έχει δημιουργηθεί σε αρκετές περιοχές μεγάλη απόσταση ανάμεσα στην αξία που χρησιμοποιεί η Εφορία και στην πραγματική τιμή της αγοράς.

■ Πότε έρχονται οι αλλαγές

Το 2027 αναμένεται να ανοίξει ο φάκελος των αντικειμενικών αξιών, με την κυβέρνηση να εξετάζει τα νεότερα δεδομένα της αγοράς και τις αποκλίσεις ανάμεσα στις εμπορικές και τις φορολογικές αξίες.

Η εφαρμογή των νέων τιμών τοποθετείται με ορίζοντα το 2028. Παράλληλα, σχεδιάζεται αυτοματοποιημένο σύστημα που θα επιτρέπει την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών με βάση τις μεταβολές της αγοράς.

Επομένως, δεν προβλέπεται γενικευμένη αύξηση των αντικειμενικών αξιών μέσα στο 2026, ενώ το 2027 αναμένεται να είναι κυρίως έτος προετοιμασίας και επεξεργασίας των νέων δεδομένων.

■ Πού αναμένονται οι μεγαλύτερες πιέσεις για αυξήσεις

Το μεγαλύτερο ενδιαφέρον εντοπίζεται στις περιοχές όπου οι εμπορικές τιμές έχουν απομακρυνθεί περισσότερο από τις υφιστάμενες τιμές ζώνης.

Στην Αττική, σημαντικές αποκλίσεις καταγράφονται στο κέντρο της Αθήνας, στα νότια και στα βόρεια προάστια, καθώς και σε περιοχές της Ανατολικής Αττικής. Η διαφορά ανάμεσα στις δύο αξίες είναι ιδιαίτερα έντονη σε περιοχές υψηλής ζήτησης.

Στα νότια προάστια, περιοχές όπως η Γλυφάδα βρίσκονται εδώ και χρόνια σε υψηλά επίπεδα εμπορικών τιμών. Ενδεικτικά, στοιχεία της αγοράς που έχουν δημοσιευθεί δείχνουν σημαντική απόκλιση μεταξύ τιμών πώλησης και τιμών ζώνης στη Γλυφάδα.

Στα βόρεια και ανατολικά προάστια, επίσης καταγράφονται μεγάλες διαφορές. Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί η Αγία Παρασκευή, όπου οι τιμές πώλησης νεόδμητων ακινήτων έχουν κινηθεί αρκετά πάνω από την ανώτατη τιμή ζώνης.

■ Μαρούσι, Νέα Σμύρνη και Πειραιάς στο επίκεντρο

Τα νεότερα στοιχεία της αγοράς δείχνουν ότι οι τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται σε αρκετές περιοχές της Αττικής.

Στο Μαρούσι καταγράφηκε ετήσια αύξηση των τιμών κατά 12%, ενώ στη Νέα Σμύρνη η άνοδος έφθασε το 13%. Στον Πειραιά η αύξηση ανήλθε σε 11%, σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται ο Οικονομικός Ταχυδρόμος.

Οι συγκεκριμένες αυξήσεις στις εμπορικές τιμές δεν σημαίνουν ότι θα αυξηθούν αυτόματα κατά τα ίδια ποσοστά και οι αντικειμενικές αξίες. Αποτελούν, όμως, ενδείξεις για τις περιοχές όπου η απόσταση από τις υφιστάμενες τιμές ζώνης έχει διευρυνθεί.

■ Μεγάλες διαφορές και στα τουριστικά ακίνητα

Ιδιαίτερη προσοχή αναμένεται να δοθεί στις τουριστικές περιοχές και στα νησιά, όπου οι τιμές των ακινήτων έχουν αυξηθεί σημαντικά τα τελευταία χρόνια.

Στο Νότιο Αιγαίο, χαρακτηριστικές περιπτώσεις αποτελούν η Μύκονος, η Σαντορίνη, η Πάρος και η Ρόδος. Στην Κρήτη, επίσης, καταγράφεται σημαντική απόκλιση μεταξύ αντικειμενικών και εμπορικών αξιών.

Αυτό σημαίνει ότι οι τουριστικές περιοχές συγκαταλέγονται στις περιοχές που θα εξεταστούν με ιδιαίτερο ενδιαφέρον κατά την επόμενη αναθεώρηση.

■ Πάνω από 65% η άνοδος των τιμών κατοικίας από το 2021

Το πρόβλημα της απόστασης ανάμεσα στις δύο αξίες έχει γίνει εντονότερο εξαιτίας της ανόδου της αγοράς κατοικίας.

Σύμφωνα με στοιχεία που επικαλείται ο Οικονομικός Ταχυδρόμος, οι τιμές κατοικιών έχουν αυξηθεί από το 2021 κατά περισσότερο από 65% σε πανελλαδικό επίπεδο.

Την ίδια στιγμή, οι αντικειμενικές αξίες έχουν παραμείνει στα επίπεδα που καθορίστηκαν στην τελευταία μεγάλη αναπροσαρμογή.

Τι σημαίνει μια αύξηση των αντικειμενικών αξιών

Μια αύξηση των τιμών ζώνης δεν αφορά μόνο την αγοραπωλησία ενός ακινήτου.

Οι αντικειμενικές αξίες χρησιμοποιούνται για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας σε σειρά φορολογικών επιβαρύνσεων και συναλλαγών που συνδέονται με τα ακίνητα. Το υπουργείο Οικονομικών επισημαίνει ότι το αντικειμενικό σύστημα χρησιμοποιείται, μεταξύ άλλων, στον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας κατά τις μεταβιβάσεις ακινήτων.

Μια αναπροσαρμογή προς τα πάνω, επομένως, μπορεί να επηρεάσει το κόστος αγοράς και μεταβίβασης, αλλά και άλλες φορολογικές υποχρεώσεις που συνδέονται με την αξία της ακίνητης περιουσίας.

Για τον λόγο αυτό, η κυβέρνηση εξετάζει την αναθεώρηση σε συνδυασμό με ευρύτερες παρεμβάσεις στη φορολογία των ακινήτων, ώστε να περιοριστούν οι πρόσθετες επιβαρύνσεις.

■ Ο χάρτης των αυξήσεων δεν έχει ακόμη οριστικοποιηθεί

Παρά τα σενάρια που κυκλοφορούν για συγκεκριμένες περιοχές, δεν υπάρχει μέχρι σήμερα επίσημος πίνακας του υπουργείου με νέες τιμές ζώνης και συγκεκριμένα ποσοστά αυξήσεων ανά περιοχή.

Το βασικό συμπέρασμα είναι ότι στο στόχαστρο της επόμενης αναθεώρησης θα βρεθούν κυρίως περιοχές όπου οι εμπορικές αξίες έχουν απομακρυνθεί σημαντικά από τις αντικειμενικές.

Στην κατηγορία αυτή βρίσκονται τμήματα της Αττικής, ιδιαίτερα το κέντρο της Αθήνας, τα νότια και βόρεια προάστια, περιοχές της Ανατολικής Αττικής, αλλά και δημοφιλείς τουριστικοί προορισμοί και νησιά.

■ Το χρονοδιάγραμμα

2026: Οι ισχύουσες αντικειμενικές αξίες παραμένουν σε εφαρμογή.

2027: Αναμένεται να ανοίξει ο φάκελος της αναθεώρησης και να αξιοποιηθούν τα νεότερα δεδομένα της αγοράς. Παράλληλα προωθείται το αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού.

2028: Είναι ο χρονικός ορίζοντας που έχει συνδεθεί με την επόμενη γενική αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Το τελικό ύψος των αυξήσεων, ωστόσο, θα εξαρτηθεί από τα στοιχεία που θα χρησιμοποιηθούν και από τις τελικές κυβερνητικές αποφάσεις.

Με άλλα λόγια, οι μεγάλες αυξήσεις δεν έρχονται άμεσα μέσα στο 2026. Το 2027 αναμένεται να είναι το έτος των αποφάσεων και της προετοιμασίας, ενώ το 2028 αποτελεί σήμερα τον βασικό ορίζοντα για την εφαρμογή της επόμενης αναπροσαρμογής.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή