Νέος εξωδικαστικός και προστασία της κύριας κατοικίας Σκοτάδη Μαρία - Αρθρογραφία Πώς λειτουργεί η νέα ρύθμιση με εκποίηση άλλων ακινήτων και τι χρειάζεται να ελέγξουν οι οφειλέτες πριν την αποδεχθούν Από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026, ο εξωδικαστικός μηχανισμός προσφέρει μια νέα επιλογή σε οφειλέτες που θέλουν να προστατεύσουν την κύρια κατοικία τους: τη ρύθμιση των χρεών τους με συναίνεση στην εκποίηση άλλων ακινήτων. Η επιλογή αυτή απαιτεί να σταθμιστούν η δόση που προκύπτει, η περιουσία που πωλείται και το εισόδημα που θα απομένει. Η κρίσιμη απόφαση είναι αν η προτεινόμενη συμφωνία μπορεί να τηρηθεί στον χρόνο. [1] Μια οικογένεια πληρώνει 900 ευρώ τον μήνα για τα χρέη της. Της προτείνεται ρύθμιση με δόση 650 ευρώ. Η διαφορά των 250 ευρώ φαίνεται σημαντική. Η πρόταση όμως περιλαμβάνει την πώληση ενός ακινήτου που της αποφέρει 300 ευρώ καθαρό μηνιαίο ενοίκιο. Με όλα τα υπόλοιπα σταθερά, στο τέλος του μήνα θα της μένουν 50 ευρώ λιγότερα. Το παράδειγμα είναι υποθετικό. Η συμφωνία μπορεί και πάλι να αξίζει, αν επιτρέπει στην οικογένεια να διατηρήσει την κύρια κατοικία της ή προσφέρει επαρκές συνολικό όφελος. Αυτό όμως πρέπει να εξεταστεί χωριστά. Η μείωση της δόσης, από μόνη της, δεν αποδεικνύει ότι η οικογένεια θα μπορεί ευκολότερα να την πληρώνει. Χρειάζεται να δούμε τι συμβαίνει και στην άλλη πλευρά του προϋπολογισμού, στα έσοδά της. Στην ειδική αυτή διαδικασία, για τον υπολογισμό της ρύθμισης λαμβάνεται υπόψη, ως αξία ακίνητης περιουσίας, μόνο η κύρια κατοικία. [1] Για τους ευάλωτους και επιλέξιμους οφειλέτες που πληρούν τα νόμιμα κριτήρια, οι πιστωτές υποχρεούνται να υποβάλουν την ειδική αντιπρόταση. Για τους υπόλοιπους μπορούν να το κάνουν, χωρίς αντίστοιχη υποχρέωση. Ο οφειλέτης παραμένει ελεύθερος να την αποδεχθεί ή να την απορρίψει. Η συνήθης διαδικασία του εξωδικαστικού, χωρίς τη συγκεκριμένη εκποίηση, παραμένει διαθέσιμη. [1] Ο επίσημος οδηγός της ΓΓΧΤΔΙΧ της 23ης Σεπτεμβρίου διευκρινίζει ότι εκποιούνται μόνο όσα άλλα ακίνητα χρειάζονται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων. Διευκρινίζει επίσης ότι η αλγοριθμική μείωση της βάσης υπολογισμού της δόσης δεν σημαίνει απαραίτητα οριστική διαγραφή χρέους. Αν η περιουσία επαρκεί για την εξόφληση, μπορεί τελικά να μην υπάρξει πραγματικό κούρεμα. [2] Ο διαχωρισμός αυτός έχει οικονομικό περιεχόμενο. Όταν ένα ακίνητο πωλείται και το τίμημα αποδίδεται στους πιστωτές, ο ιδιοκτήτης χρησιμοποιεί περιουσία του για να εξοφλήσει χρέος. Χρειάζεται επομένως να υπολογίσει μαζί την αξία που θα ρευστοποιηθεί και τα χρήματα που θα καταβάλει στη συνέχεια. Ένας μεγάλος αριθμός στην ένδειξη της «διαγραφής» μπορεί να τραβήξει την προσοχή. Η επιλογή όμως χρειάζεται σύγκριση του συνολικού αποτελέσματος για την περιουσία και το εισόδημά του. Η ίδια σύγκριση μπορεί να δώσει πολύ διαφορετικές απαντήσεις από νοικοκυριό σε νοικοκυριό. Ένα ακίνητο μπορεί να αποφέρει σταθερό εισόδημα, όπως στο αρχικό παράδειγμα. Ένα άλλο μπορεί να παραμένει κενό, να χρειάζεται επισκευές και να δημιουργεί έξοδα. Η εκποίησή του ενδέχεται να ελαφρύνει τον προϋπολογισμό. Η καταγραφή της εμπορικής αξίας από μόνη της δεν περιγράφει επαρκώς καμία από τις δύο περιπτώσεις. Αντίστοιχα, μια χαμηλή δόση μπορεί να οφείλεται σε μεγάλη διάρκεια αποπληρωμής. Αυτό ενδέχεται να είναι απολύτως χρήσιμο για έναν οφειλέτη που χρειάζεται περισσότερο χρόνο. Για να το αξιολογήσει, όμως, πρέπει να γνωρίζει το συνολικό ποσό καταβολών και τους όρους του επιτοκίου. Πρέπει επίσης να εξετάσει αν το εισόδημα που διαθέτει σήμερα θα υπάρχει όταν συνταξιοδοτηθεί. Μια δέσμευση πολλών ετών χρειάζεται περισσότερες παραδοχές από τον μισθό του τρέχοντος μήνα. Η οικονομική λογική της συμφωνίας αφορά και τις δύο πλευρές. Για τον πιστωτή, μετρά το ποσό που ανακτά, ο χρόνος και η πιθανότητα να το εισπράξει. Για το νοικοκυριό, μετρά και η δυνατότητα να συνεχίσει να ζει στο σπίτι του και να παράγει εισόδημα. Μια πρόταση που μπορεί να τηρηθεί περιορίζει την αβεβαιότητα των μελλοντικών πληρωμών. Μια υπερβολικά αισιόδοξη πρόβλεψη εισοδήματος μπορεί να αποδειχθεί προβληματική και για τους δύο. Γι’ αυτό ο προϋπολογισμός χρειάζεται να περιλαμβάνει όσα συχνά μένουν έξω από τη συζήτηση για τη δόση. Οι τρέχοντες φόροι και οι ασφαλιστικές εισφορές συνεχίζουν να απαιτούν χρήματα, όπως και οι καταβολές προς την ΑΑΔΕ και το ΚΕΑΟ. Υπάρχουν επίσης έξοδα στέγασης, υγείας και συντήρησης. Αν για να πληρωθούν τα παλιά χρέη δημιουργούνται κάθε μήνα καινούργια, η συνολική οικονομική κατάσταση χρειάζεται επανεξέταση. Χρειάζεται ακόμη ένας έλεγχος με λιγότερο ευνοϊκές συνθήκες. Θα καταβάλλεται η δόση αν μειωθούν προσωρινά οι εισπράξεις ή προκύψει μια αναγκαία επισκευή; Για έναν επαγγελματία με εποχικό εισόδημα, έχει σημασία πότε εισπράττει. Ένα επαρκές ετήσιο εισόδημα μπορεί να συνυπάρχει με μήνες στους οποίους ο τραπεζικός λογαριασμός δεν καλύπτει τις υποχρεώσεις. Η προστασία της κατοικίας έχει και συγκεκριμένα νομικά όρια. Μετά την υπογραφή της ειδικής σύμβασης και όσο αυτή τηρείται, οι πιστωτές που καλύπτονται από τη ρύθμιση δεν μπορούν να επισπεύσουν εκτέλεση στην κύρια κατοικία. Πιστωτές εκτός ρύθμισης δεν δεσμεύονται από τη σύμβαση. [1] Ούτε η οριστική υποβολή της αίτησης αναστέλλει κάθε ενέργεια. Η προσωρινή αναστολή δεν καλύπτει πλειστηριασμό προγραμματισμένο εντός τριών μηνών από την υποβολή ούτε προπαρασκευαστικές ενέργειες ενέγγυου πιστωτή, περιλαμβανομένης της κατάσχεσης. Η προσεκτική εξέταση του σταδίου της εκτέλεσης πρέπει να προηγείται της προσδοκίας ότι η αίτηση αρκεί για να προστατεύσει το ακίνητο. [2] Αν χαθεί η ρύθμιση, οι συνέπειες είναι ουσιαστικές. Το άρθρο 15 του ν. 5313/2026 δίνει στη σύμβαση αναδιάρθρωσης ισχύ εκτελεστού τίτλου για τις απαιτήσεις χρηματοδοτικών φορέων που αναβιώνουν, αφαιρουμένων των καταβολών. Δεν απαιτείται νέα δικαστική απόφαση που να επιδικάζει την οφειλή, ενώ διατηρούνται τα νόμιμα ένδικα βοηθήματα. Η διάταξη ισχύει από τις 25 Ιουνίου 2026 και καλύπτει και παλαιότερες συμβάσεις για αθετήσεις μετά την έναρξη ισχύος της. [3] Στην ειδική συναινετική εκποίηση των άλλων ακινήτων αποκλείονται, αντιθέτως, οι συνήθεις ανακοπές των άρθρων 933 και 936 ΚΠολΔ. Γι’ αυτό η οικονομική αξιολόγηση της πρότασης χρειάζεται να συνοδεύεται από νομικό έλεγχο πριν από την υπογραφή. Η συμφωνία περιλαμβάνει δεσμεύσεις που επηρεάζουν και τον τρόπο με τον οποίο μπορεί να αντιδράσει αργότερα ο οφειλέτης. [3] Υπάρχει και μεταβατική δυνατότητα νέας αίτησης μέχρι τις 21 Μαρτίου 2027 για φυσικά πρόσωπα που έχασαν προηγούμενη ρύθμιση λόγω καθυστέρησης πληρωμών. Ο επίσημος οδηγός την περιορίζει στη διαδικασία προστασίας της κύριας κατοικίας με εκποίηση άλλων ακινήτων. Δεν πρόκειται για γενική επανένταξη κάθε απολεσθείσας ρύθμισης. [2] Πριν αξιοποιηθεί αυτή η δυνατότητα, έχει σημασία να εξηγηθεί η προηγούμενη αποτυχία. Αν χάθηκε μια σταθερή πηγή εσόδων, πρέπει να εξεταστεί αν υπάρχει πλέον αξιόπιστη αντικατάστασή της. Αν στον αρχικό υπολογισμό έλειπαν υποχρεώσεις, πρέπει να συμπεριληφθούν. Διαφορετικά, οι ίδιες παραδοχές μπορεί να οδηγήσουν ξανά σε αδυναμία πληρωμής, ακόμη και αν η αίτηση ολοκληρωθεί επιτυχώς. Με τον ίδιο τρόπο θα άξιζε να αξιολογείται και ο μηχανισμός συνολικά. Ο αριθμός των συμφωνιών αποκτά μεγαλύτερη αξία όταν γνωρίζουμε πόσες παραμένουν ενεργές μετά από δύο ή τρία χρόνια και πόσες κατοικίες διατηρούνται τελικά. Θα ήταν επίσης χρήσιμο να παρακολουθείται αν οι ενταγμένοι οφειλέτες δημιουργούν νέα ληξιπρόθεσμα χρέη. Η πληροφόρηση αυτή θα βοηθούσε να εντοπιστούν συγκεκριμένες αδυναμίες στον σχεδιασμό. Η οικογένεια του αρχικού παραδείγματος χρειάζεται να γνωρίζει ότι η δόση των 650 ευρώ θα συνοδεύεται από μικρότερο εισόδημα. Μπορεί να επιλέξει τη συμφωνία, κρίνοντας ότι η διατήρηση της κατοικίας αξίζει αυτή την επιβάρυνση. Χρειάζεται όμως να έχει τον τρόπο να την αντέξει. Η πλήρης εικόνα του προϋπολογισμού είναι αυτή που επιτρέπει μια ενημερωμένη απόφαση για τη ρύθμιση και το σπίτι της. Πηγές τεκμηρίωσης 1. Υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών — Επίσημη ανακοίνωση λειτουργίας του νέου πλαισίου, 21.9.2026. 2. ΓΓΧΤΔΙΧ — Συχνές ερωτήσεις ν. 5313/2026 — Επίσημος διοικητικός οδηγός της 23.9.2026, ιδίως ερωτήσεις 6, 8–11. Πρόκειται για ερμηνευτική ενημέρωση. 3. Νόμος 5313/2026 — ΦΕΚ Α΄ 102/25.6.2026 — Άρθρα 14, 15 και 137. Νομοθετική βάση και ημερομηνίες έναρξης ισχύος. Previous Next