Ε9: Χωρίς αναδρομικό ΕΝΦΙΑ και πρόστιμα οι διορθώσεις για 13 χρόνια – Ποιους καλύπτει η νέα ρύθμιση

Δεύτερη ευκαιρία για τους ιδιοκτήτες ακινήτων να διορθώσουν λάθη και παραλείψεις στις δηλώσεις Ε9 της περιόδου 2014–2026 – Τι προβλέπει το άρθρο 51, πότε αρχίζει η προθεσμία και γιατί δεν δικαιούνται όλοι επιστροφή φόρου

Μια σημαντική δυνατότητα διόρθωσης παλαιών λαθών στις δηλώσεις Ε9 προβλέπει το νέο φορολογικό νομοσχέδιο, δίνοντας στους ιδιοκτήτες ακινήτων τη δυνατότητα να αποκαταστήσουν την πραγματική εικόνα της περιουσίας τους για τα έτη 2014 έως και 2026, χωρίς να επιβαρυνθούν με τον πρόσθετο ΕΝΦΙΑ που θα προέκυπτε από τις διορθώσεις, καθώς και με τους αντίστοιχους τόκους και τα πρόστιμα.

Η ρύθμιση περιλαμβάνεται στο άρθρο 51 του νομοσχεδίου και συνδέεται με την έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων (ΜΙΔΑ). Πρόκειται για μια παρέμβαση που αποσκοπεί στην οικειοθελή συμμόρφωση των φορολογουμένων και στη δημιουργία μιας αξιόπιστης βάσης δεδομένων για την ακίνητη περιουσία.

Το ενδιαφέρον είναι ότι η δυνατότητα αφορά ακόμη και παραλείψεις ή λανθασμένες καταχωρίσεις που ανάγονται σε αρκετά χρόνια πίσω. Έτσι, ιδιοκτήτες που είχαν δηλώσει μικρότερη επιφάνεια ακινήτου, λανθασμένο ποσοστό συνιδιοκτησίας ή διαφορετικό εμπράγματο δικαίωμα θα μπορούν να διορθώσουν τα στοιχεία τους υπό τις προϋποθέσεις της νέας διάταξης.

Ωστόσο, υπάρχει μια σημαντική λεπτομέρεια: η απαλλαγή αφορά τις δηλώσεις από τις οποίες προκύπτει πρόσθετη φορολογική επιβάρυνση. Δεν αποτελεί γενική ρύθμιση επιστροφής ΕΝΦΙΑ για όσους είχαν πληρώσει περισσότερα χρήματα εξαιτίας λανθασμένων στοιχείων.

Ποια χρόνια καλύπτει η ρύθμιση

Η προβλεπόμενη διάταξη αφορά τα φορολογικά έτη 2014 έως και 2026 και δίνει τη δυνατότητα υποβολής αρχικών ή τροποποιητικών δηλώσεων Ε9 με τα ορθά στοιχεία.

Συγκεκριμένα, προβλέπεται ότι οι υπόχρεοι θα μπορούν να υποβάλουν τις διορθώσεις τους χωρίς την επιβολή του φόρου κάθε έτους, των τόκων και των προστίμων που θα προέκυπταν από τη συγκεκριμένη δήλωση.

Η σχετική πρόβλεψη έρχεται να αντιμετωπίσει ένα χρόνιο πρόβλημα στην απεικόνιση της ακίνητης περιουσίας, καθώς αρκετοί φορολογούμενοι έχουν διαπιστώσει ότι τα στοιχεία που εμφανίζονται στο Ε9 δεν συμφωνούν με τα συμβόλαια ή την πραγματική κατάσταση των ακινήτων τους.

Η δυνατότητα αφορά τόσο ακίνητα που έχουν δηλωθεί με ανακριβή στοιχεία όσο και περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν παραλείψεις που πρέπει να συμπληρωθούν.

Πότε θα μπορέσουν να γίνουν οι διορθώσεις

Η προθεσμία δεν ξεκινά από την ημερομηνία κατάθεσης ή ψήφισης του νομοσχεδίου.

Σύμφωνα με το άρθρο 51, οι ιδιοκτήτες θα έχουν περιθώριο μέχρι το τέλος του τέταρτου μήνα από την έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας του ΜΙΔΑ για να υποβάλουν τις απαραίτητες δηλώσεις.

Επιπλέον, προβλέπεται δυνατότητα παράτασης με απόφαση του υπουργού Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών, ύστερα από εισήγηση του διοικητή της ΑΑΔΕ.

Επομένως, η ακριβής ημερομηνία λήξης θα εξαρτηθεί από το πότε θα τεθεί πραγματικά σε λειτουργία το νέο μητρώο. Οποιαδήποτε αναφορά σε συγκεκριμένη ημερομηνία, όπως η 30ή Απριλίου 2027, αποτελεί εκτίμηση και όχι οριστική προθεσμία.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορούν να επωφεληθούν

Η ρύθμιση ενδιαφέρει όσους έχουν υποχρέωση υποβολής δήλωσης στοιχείων ακινήτων και χρειάζεται να αποτυπώσουν σωστά την περιουσία τους στο νέο μητρώο.

Στις περιπτώσεις που απαιτούν ιδιαίτερη προσοχή περιλαμβάνονται:

• Ακίνητα με λανθασμένα τετραγωνικά μέτρα.
• Διαμερίσματα με ανακριβή στοιχεία κύριων ή βοηθητικών χώρων.
• Λάθη στα ποσοστά συνιδιοκτησίας.
• Ακίνητα που εμφανίζονται με διαφορετικό εμπράγματο δικαίωμα από αυτό που προβλέπει ο τίτλος ιδιοκτησίας.
• Κληρονομικά ακίνητα που δεν έχουν αποτυπωθεί σωστά.
• Αποθήκες και θέσεις στάθμευσης που έχουν καταχωριστεί με εσφαλμένα στοιχεία.
• Ακίνητα που δεν έχουν συμπεριληφθεί στις δηλώσεις προηγούμενων ετών.

Ιδιαίτερη σημασία έχουν οι περιπτώσεις στις οποίες εμφανίζεται πλήρης κυριότητα ενώ στην πραγματικότητα υπάρχει ψιλή κυριότητα ή επικαρπία, καθώς και εκείνες στις οποίες τα ποσοστά μεταξύ των συνιδιοκτητών δεν συμφωνούν με τα συμβόλαια.

Το σημαντικότερο: Πότε δεν θα πληρώσουν αναδρομικό ΕΝΦΙΑ

Το βασικό όφελος της νέας πρόβλεψης αφορά τις λεγόμενες χρεωστικές δηλώσεις, δηλαδή τις διορθώσεις από τις οποίες προκύπτει πρόσθετη φορολογική υποχρέωση.

Για παράδειγμα, εάν ένας ιδιοκτήτης είχε δηλώσει μικρότερη επιφάνεια από την πραγματική και η διόρθωση οδηγεί σε υψηλότερο ΕΝΦΙΑ για προηγούμενα έτη, η νέα ρύθμιση προβλέπει ότι δεν θα επιβληθεί ο πρόσθετος φόρος που θα προέκυπτε από τη συγκεκριμένη δήλωση, ούτε οι αντίστοιχοι τόκοι και τα πρόστιμα.

Αυτό είναι και το ουσιαστικό κίνητρο για να προχωρήσουν οι φορολογούμενοι σε διορθώσεις που μέχρι σήμερα ενδεχομένως απέφευγαν, φοβούμενοι ότι θα βρεθούν αντιμέτωποι με σημαντικές αναδρομικές επιβαρύνσεις.

Αντίθετα, διαφορετική αντιμετώπιση προβλέπεται όταν η διόρθωση οδηγεί σε μικρότερο φόρο ή δημιουργεί δικαίωμα επιστροφής χρημάτων.

Σε αυτές τις περιπτώσεις δεν εφαρμόζεται η ειδική απαλλαγή. Εξακολουθούν να ισχύουν οι γενικοί κανόνες της φορολογικής νομοθεσίας, οι διαδικασίες επιστροφής φόρου και οι προβλεπόμενες προθεσμίες παραγραφής.

Με άλλα λόγια, η ρύθμιση δεν σημαίνει ότι όποιος είχε πληρώσει αυξημένο ΕΝΦΙΑ λόγω λανθασμένης καταχώρισης στο Ε9 θα πάρει αυτομάτως πίσω τα χρήματα για όλα τα προηγούμενα χρόνια.

Τι πρέπει να ελέγξουν στα ακίνητά τους

Πριν από την υποβολή των διορθωτικών δηλώσεων, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει να συγκρίνουν τα στοιχεία του Ε9 με τα επίσημα έγγραφα που αποδεικνύουν την ιδιοκτησία και τα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Τα βασικά σημεία ελέγχου είναι:

Τα τετραγωνικά μέτρα: Πρέπει να εξεταστούν ξεχωριστά οι κύριοι και οι βοηθητικοί χώροι, καθώς και οι επιφάνειες που αναγράφονται στους τίτλους και στα τεχνικά έγγραφα.

Τα εμπράγματα δικαιώματα: Χρειάζεται να διαπιστωθεί εάν έχει δηλωθεί σωστά η πλήρης κυριότητα, η ψιλή κυριότητα ή η επικαρπία.

Τα ποσοστά ιδιοκτησίας: Σε ακίνητα με περισσότερους συνιδιοκτήτες, τα ποσοστά πρέπει να συμφωνούν με τους νόμιμους τίτλους.

Ο χρόνος απόκτησης: Πρέπει να αποτυπώνεται σωστά το έτος αγοράς, κληρονομιάς, γονικής παροχής ή άλλης μεταβολής.

Τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά: Ο όροφος, το έτος κατασκευής, η θέση και η κατηγορία του ακινήτου πρέπει επίσης να είναι σωστά.

Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζονται οι κληρονομιές, καθώς και οι περιπτώσεις στις οποίες έχουν πραγματοποιηθεί διαδοχικές μεταβιβάσεις ή αλλαγές δικαιωμάτων μέσα στα χρόνια.

Τι ισχύει για τα διαφορετικά τετραγωνικά

Ξεχωριστό ζήτημα αποτελούν οι αποκλίσεις στην επιφάνεια των ακινήτων.

Δεν είναι όλες οι περιπτώσεις ίδιες. Άλλο είναι ένα λάθος στην καταχώριση των τετραγωνικών στο Ε9 και άλλο μια διαφορά που προκύπτει μεταξύ του συμβολαίου, της οικοδομικής άδειας, του Κτηματολογίου και της πραγματικής κατάστασης του κτιρίου.

Για περιπτώσεις στις οποίες η πραγματική επιφάνεια είναι μικρότερη από εκείνη που αναγράφεται στα παλαιότερα έγγραφα, υπάρχει ειδική πρόβλεψη που συνδέεται με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Εφόσον η μικρότερη επιφάνεια τεκμηριώνεται με τα απαιτούμενα στοιχεία, μπορεί να λαμβάνεται υπόψη για τη δήλωση Ε9 και τον ΕΝΦΙΑ από το 2027 και μετά.

Η συγκεκριμένη πρόβλεψη είναι διαφορετική από την ειδική ρύθμιση του άρθρου 51 και δεν πρέπει να συγχέεται με αυτήν.

Επίσης, η διόρθωση στο Ε9 δεν συνεπάγεται αυτόματη μεταβολή των στοιχείων στο Κτηματολόγιο ούτε νομιμοποιεί πολεοδομικές παραβάσεις.

Το ΜΙΔΑ αλλάζει την εικόνα της ακίνητης περιουσίας

Το νέο Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων σχεδιάζεται ως μια ενιαία ψηφιακή βάση, στην οποία θα συγκεντρώνονται και θα διασταυρώνονται πληροφορίες από διαφορετικές δημόσιες υπηρεσίες.

Στο πλαίσιο αυτό θα αξιοποιούνται στοιχεία της ΑΑΔΕ, του Κτηματολογίου και του ΔΕΔΔΗΕ, ώστε να υπάρχει πληρέστερη εικόνα για την ταυτότητα, την ιδιοκτησία και τη χρήση κάθε ακινήτου.

Δεν θα καταγράφεται μόνο ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, αλλά και εάν το ακίνητο χρησιμοποιείται ως κατοικία, εκμισθώνεται, παραχωρείται δωρεάν ή παραμένει κενό.

Η λειτουργία του μητρώου αναμένεται να ενισχύσει τις διασταυρώσεις μεταξύ των διαθέσιμων στοιχείων και να περιορίσει τις αποκλίσεις που υπάρχουν σήμερα στις διαφορετικές βάσεις δεδομένων.

Γι' αυτό η διόρθωση του Ε9 αποκτά ιδιαίτερη σημασία, καθώς αποτελεί ένα από τα βασικά στοιχεία για τη διαμόρφωση του νέου ψηφιακού περιουσιολογίου.

Τι πρέπει να κάνουν τώρα οι ιδιοκτήτες

Παρότι η ειδική διαδικασία θα συνδεθεί με την παραγωγική λειτουργία του ΜΙΔΑ, οι φορολογούμενοι μπορούν να ξεκινήσουν από τώρα την προετοιμασία τους.

Η συγκέντρωση των συμβολαίων, των αποδοχών κληρονομιάς, των στοιχείων του Κτηματολογίου και των τεχνικών εγγράφων θα βοηθήσει στον εντοπισμό των λαθών και στον προσδιορισμό των ετών που πρέπει να διορθωθούν.

Το σημαντικό είναι να μην επιχειρηθεί μια συνολική αλλαγή χωρίς προηγουμένως να έχει ελεγχθεί το ιστορικό κάθε ακινήτου. Οι μεταβολές πρέπει να αποτυπώνονται στο σωστό έτος και να στηρίζονται στα αντίστοιχα δικαιολογητικά.

Η νέα πρόβλεψη του άρθρου 51 δημιουργεί ένα σημαντικό περιθώριο για την αποκατάσταση παλαιών λαθών, προσφέροντας στους ιδιοκτήτες κίνητρο να δηλώσουν σωστά την περιουσία τους χωρίς τις πρόσθετες φορολογικές επιβαρύνσεις που θα προέκυπταν από τις χρεωστικές διορθώσεις.

Το επόμενο κρίσιμο βήμα είναι η ολοκλήρωση της νομοθετικής διαδικασίας και η έναρξη λειτουργίας του ΜΙΔΑ, από την οποία θα αρχίσει να μετρά η ειδική προθεσμία των τεσσάρων μηνών.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή