Κτηματολόγιο: Από τον υπολογιστή οι διορθώσεις σε τετραγωνικά και όρια ακινήτων – Τι αλλάζει για τους ιδιοκτήτες

Σε ηλεκτρονική βάση περνά από τις 18 Σεπτεμβρίου η διαδικασία διόρθωσης γεωμετρικών στοιχείων στο Κτηματολόγιο. Τι προβλέπεται για εμβαδά, όρια και περιπτώσεις όπου επηρεάζεται γειτονικό ακίνητο.

Μια σημαντική αλλαγή στον τρόπο με τον οποίο οι ιδιοκτήτες διορθώνουν τα στοιχεία των ακινήτων τους στο Κτηματολόγιο τίθεται σε εφαρμογή από τις 18 Σεπτεμβρίου.

Η διαδικασία για σφάλματα που αφορούν τη γεωμετρική εικόνα ενός ακινήτου, όπως το εμβαδόν, η θέση ή τα όριά του, μεταφέρεται στο διαδίκτυο, με την υποβολή των σχετικών αιτημάτων να γίνεται μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας «metavoles».

Οι λεπτομέρειες της νέας διαδικασίας καθορίστηκαν με την απόφαση 440/9 του Διοικητικού Συμβουλίου του Ελληνικού Κτηματολογίου, η οποία δημοσιεύθηκε στο ΦΕΚ Β΄ 5454 στις 8 Σεπτεμβρίου.

Η διαδικασία ξεκινά ηλεκτρονικά

Ο ιδιοκτήτης που διαπιστώνει ότι τα γεωμετρικά στοιχεία του ακινήτου του δεν αποτυπώνονται σωστά στην κτηματολογική βάση θα μπορεί να ξεκινήσει τη διαδικασία ηλεκτρονικά, με χρήση των κωδικών Taxisnet.

Η αίτηση μπορεί να υποβληθεί και από εξουσιοδοτημένο πρόσωπο. Παράλληλα, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη διαδικασία μπορεί να αναλάβει και ο μηχανικός που έχει συντάξει και υποβάλλει ηλεκτρονικά το απαιτούμενο Διάγραμμα Γεωμετρικών Μεταβολών.

Η αλλαγή δεν αφορά μόνο το πρώτο στάδιο. Μέσω της ίδιας ηλεκτρονικής διαδικασίας προβλέπεται να πραγματοποιούνται και τα επόμενα βήματα της υπόθεσης, όπως η υποβολή αντιρρήσεων και προσφυγών.

Αυτό σημαίνει ότι ένα μέρος της διαδικασίας που μέχρι σήμερα απαιτούσε φυσική παρουσία στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μεταφέρεται πλέον σε ψηφιακό περιβάλλον.

Όταν τα τετραγωνικά δεν συμφωνούν

Ένα συνηθισμένο πρόβλημα που μπορεί να εμφανιστεί είναι η διαφορά ανάμεσα στο εμβαδόν που αναγράφεται στο Κτηματολόγιο και σε εκείνο που προκύπτει από νεότερη τεχνική αποτύπωση.

Για παράδειγμα, ένας μηχανικός μπορεί να διαπιστώσει ότι η πραγματική γεωμετρική εικόνα ενός οικοπέδου δεν αντιστοιχεί στα στοιχεία που έχουν καταχωριστεί στον κτηματολογικό χάρτη.

Σε τέτοιες περιπτώσεις, εφόσον απαιτείται μεταβολή της γεωμετρικής εγγραφής, ο ιδιοκτήτης θα μπορεί να υποβάλει ηλεκτρονικά το σχετικό αίτημα.

Ωστόσο, δεν σημαίνει κάθε διαφορά στα τετραγωνικά ότι οδηγεί αυτομάτως στην ίδια διαδικασία διόρθωσης. Ιδιαίτερη σημασία έχει η αποδεκτή απόκλιση εμβαδού, για την οποία προβλέπεται ξεχωριστή κανονιστική ρύθμιση.

Μέχρι να εκδοθεί η σχετική απόφαση, εφαρμόζεται το μεταβατικό καθεστώς που προβλέπεται στην απόφαση του Κτηματολογίου.

Το κρίσιμο σημείο: όταν αλλάζουν τα όρια

Πιο περίπλοκες είναι οι περιπτώσεις στις οποίες το λάθος δεν αφορά μόνο το εμβαδόν αλλά τη θέση του ορίου μεταξύ δύο ακινήτων.

Εάν, για παράδειγμα, νέα αποτύπωση μηχανικού δείξει ότι η οριογραμμή ανάμεσα σε δύο όμορα οικόπεδα βρίσκεται σε διαφορετική θέση από αυτή που εμφανίζεται στον κτηματολογικό χάρτη, η διόρθωση του ενός ακινήτου ενδέχεται να επηρεάζει άμεσα και το ακίνητο του γείτονα.

Σε αυτή την περίπτωση ο όμορος ιδιοκτήτης ενημερώνεται και αποκτά δικαίωμα συμμετοχής στη διαδικασία.

Μπορεί να υποβάλει αιτιολογημένη αντίρρηση, συνοδεύοντάς την από τα στοιχεία που θεωρεί ότι αποδεικνύουν τη δική του θέση.

Η ηλεκτρονική διεύθυνση του ενδιαφερόμενου χρησιμοποιείται για τις σχετικές κοινοποιήσεις και την ενημέρωσή του για την πορεία της υπόθεσης.

Αν υπάρχει συμφωνία μεταξύ των γειτόνων

Διαφορετική είναι η εικόνα όταν οι ιδιοκτήτες των όμορων ακινήτων συμφωνούν για το πραγματικό όριο.

Η συναίνεση μπορεί να διευκολύνει την εξέλιξη της διαδικασίας, όμως δεν καταργεί την ανάγκη τεχνικής τεκμηρίωσης ούτε τις προβλεπόμενες ενέργειες για την ορθή ενημέρωση της κτηματολογικής βάσης.

Με άλλα λόγια, η συμφωνία των ιδιοκτητών δεν αρκεί από μόνη της για να αλλάξει ο κτηματολογικός χάρτης. Η γεωμετρική μεταβολή πρέπει να αποτυπωθεί και να υποβληθεί σύμφωνα με τους κανόνες της διαδικασίας.

Τι γίνεται αν ο γείτονας πει «όχι»

Εάν ο επηρεαζόμενος ιδιοκτήτης διαφωνήσει, η υπόθεση δεν ολοκληρώνεται αυτομάτως υπέρ εκείνου που υπέβαλε την αρχική αίτηση.

Η αντίρρηση εξετάζεται στο πλαίσιο της προβλεπόμενης διαδικασίας μαζί με τα στοιχεία που έχουν κατατεθεί από τις εμπλεκόμενες πλευρές.

Υπάρχουν επίσης προβλεπόμενα στάδια αμφισβήτησης της απόφασης. Σε περίπτωση που η διαφορά συνεχιστεί, η διαδικασία μπορεί να φτάσει μέχρι το αρμόδιο δευτεροβάθμιο όργανο και, στη συνέχεια, στον Κτηματολογικό Δικαστή, εφόσον υπάρχει έννομο συμφέρον.

Ακόμη και η αίτηση για την εγγραφή της σχετικής προσφυγής στα κτηματολογικά βιβλία προβλέπεται να πραγματοποιείται ηλεκτρονικά.

Ποιοι εξαιρούνται προσωρινά από τη νέα διαδικασία

Η νέα ψηφιακή διαδικασία δεν εφαρμόζεται εξαρχής σε όλες τις περιπτώσεις.

Για την πρώτη περίοδο λειτουργίας προβλέπεται εξαίρεση όταν το ακίνητο που αφορά η διόρθωση ή κάποιο γειτονικό ακίνητο που επηρεάζεται ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε φορέα της Γενικής Κυβέρνησης.

Για αυτές τις υποθέσεις εξακολουθεί προσωρινά να εφαρμόζεται η υφιστάμενη διαδικασία, έως ότου εκδοθεί η σχετική απόφαση του υπουργού Ψηφιακής Διακυβέρνησης.

Γιατί η αλλαγή αφορά ιδιαίτερα όσους ετοιμάζονται να μεταβιβάσουν ακίνητο

Τα προβλήματα στα στοιχεία ενός ακινήτου συχνά αποκαλύπτονται λίγο πριν από μια αγοραπωλησία, γονική παροχή ή άλλη μεταβίβαση.

Τότε μπορεί να προκύψει ότι τα τετραγωνικά ή τα όρια που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο δεν συμβαδίζουν με την αποτύπωση του μηχανικού. Η διόρθωση των στοιχείων μπορεί να γίνει απαραίτητη πριν ολοκληρωθεί η πράξη.

Η νέα διαδικασία επιχειρεί να μειώσει τη γραφειοκρατική επιβάρυνση, καθώς η έναρξη και σημαντικό μέρος της εξέλιξης της υπόθεσης θα πραγματοποιούνται ηλεκτρονικά.

Το σημαντικότερο όμως είναι ότι η ψηφιοποίηση της διαδικασίας δεν σημαίνει αυτόματη διόρθωση. Όταν αμφισβητούνται όρια ή άλλα γεωμετρικά στοιχεία, εξακολουθεί να απαιτείται τεχνική τεκμηρίωση και, όπου υπάρχει αντίθεση συμφερόντων, συμμετοχή του επηρεαζόμενου ιδιοκτήτη.

Έτσι, από τις 18 Σεπτεμβρίου το Κτηματολόγιο περνά σε ένα περισσότερο ψηφιακό μοντέλο διαχείρισης των γεωμετρικών διορθώσεων, χωρίς όμως να αλλάζει η βασική αρχή: η αλλαγή στα στοιχεία ενός ακινήτου πρέπει να στηρίζεται σε τεκμηριωμένα δεδομένα και να μην θίγει αυθαίρετα τα δικαιώματα των όμορων ιδιοκτητών.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή