Εξωδικαστικός μηχανισμός: Η πρώτη κατοικία στο επίκεντρο της νέας ρύθμισης – Τι συμβαίνει με τα άλλα ακίνητα

Νέα δεδομένα για τους οφειλέτες που επιδιώκουν να διατηρήσουν την κύρια κατοικία τους δημιουργεί η αλλαγή στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.

Η νέα δυνατότητα επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, να αντιμετωπίζεται διαφορετικά η κύρια κατοικία σε σχέση με την υπόλοιπη ακίνητη περιουσία του οφειλέτη.

Η βασική αλλαγή είναι ότι, στην αντιπρόταση που μπορούν να υποβάλουν οι χρηματοδοτικοί φορείς, για τον υπολογισμό της ρύθμισης μπορεί να λαμβάνεται υπόψη η αξία της κύριας κατοικίας, ενώ τα υπόλοιπα ακίνητα μπορούν να προβλέπεται ότι θα ρευστοποιηθούν, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Τι σημαίνει στην πράξη

Η νέα διαδικασία αφορά κυρίως οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα. Για παράδειγμα, ένας πολίτης μπορεί να έχει την κατοικία στην οποία διαμένει και παράλληλα ένα εξοχικό ή ένα οικόπεδο.

Σε μια τέτοια περίπτωση, η πρόταση αναδιάρθρωσης μπορεί να προβλέπει τη διατήρηση της κύριας κατοικίας και ταυτόχρονα την εκποίηση άλλων ακινήτων. Η ρευστοποίηση δεν αφορά υποχρεωτικά ολόκληρη την υπόλοιπη περιουσία, αλλά πραγματοποιείται στην έκταση που απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων των πιστωτών.

Η διαφοροποίηση αυτή μπορεί να επηρεάσει και τα οικονομικά χαρακτηριστικά της ρύθμισης. Ανάλογα με το εισόδημα, το ύψος των οφειλών, την αξία της κύριας κατοικίας και τα υπόλοιπα στοιχεία του φακέλου, μπορεί να προκύψει χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη διαγραφή οφειλής.

Η επιλογή δεν γίνεται μονομερώς από τον οφειλέτη

Η νέα δυνατότητα δεν σημαίνει ότι ο οφειλέτης αποφασίζει μόνος του ποια ακίνητα θα πουληθούν.

Με την οριστική υποβολή της αίτησης, οι συμμετέχοντες πιστωτές έχουν τη δυνατότητα να καταθέσουν αντιπρόταση. Σε αυτή μπορεί να περιλαμβάνεται η εκποίηση των ακινήτων που δεν αποτελούν κύρια κατοικία, στον βαθμό που αυτό απαιτείται για την ικανοποίηση των απαιτήσεων.

Ο οφειλέτης, από την πλευρά του, διατηρεί το δικαίωμα να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Εφόσον την αποδεχθεί, οι προβλέψεις για την εκποίηση των συγκεκριμένων ακινήτων ενσωματώνονται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

Πότε προστατεύεται η κύρια κατοικία

Η προστασία της κύριας κατοικίας συνδέεται με την τήρηση της σύμβασης αναδιάρθρωσης.

Όσο ο οφειλέτης τηρεί τους συμφωνημένους όρους, οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη σύμβαση δεν μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση στην κύρια κατοικία, να λάβουν ασφαλιστικά μέτρα σε βάρος της, να εγγράψουν νέα υποθήκη ή να μετατρέψουν υφιστάμενη προσημείωση σε υποθήκη.

Εάν, όμως, η σύμβαση παραβιαστεί, η προστασία παύει να ισχύει. Παράλληλα, προβλέπεται ότι ποσά που είχαν ρυθμιστεί μέσω της σύμβασης που αθετήθηκε δεν μπορούν να υπαχθούν εκ νέου στον Εξωδικαστικό με νέα αίτηση.

Τι ισχύει όταν υπάρχουν συνοφειλέτες ή εγγυητές

Ιδιαίτερη σημασία έχει και η περίπτωση κατά την οποία η κύρια κατοικία δεν ανήκει αποκλειστικά στον αιτούντα.

Όταν το ακίνητο ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για τη συγκεκριμένη οφειλή, απαιτείται η συνυποβολή της αίτησης και η συνυπογραφή της σύμβασης από το συγκεκριμένο πρόσωπο, προκειμένου να μπορεί να εφαρμοστεί η σχετική αντιπρόταση.

Πώς προχωρά η εκποίηση των υπόλοιπων ακινήτων

Η ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων ακολουθεί συγκεκριμένη διαδικασία. Κατά κανόνα, την πρωτοβουλία αναλαμβάνει ο χρηματοδοτικός φορέας που έχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση.

Η εκποίηση πραγματοποιείται ηλεκτρονικά, ενώ η ημερομηνία της διαδικασίας δεν μπορεί να απέχει λιγότερο από 40 ούτε περισσότερο από 60 ημέρες από τη σύνταξη της σχετικής έκθεσης του δικαστικού επιμελητή.

Νέα δυνατότητα και για οφειλέτες με προηγούμενη αποτυχημένη ρύθμιση

Το νέο πλαίσιο προβλέπει παράλληλα μια μεταβατική δυνατότητα για ορισμένους οφειλέτες που είχαν στο παρελθόν ενταχθεί στον Εξωδικαστικό αλλά στη συνέχεια αθέτησαν τη σύμβασή τους λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων ποσών.

Για χρονικό διάστημα έξι μηνών από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης μπορεί, υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, να υποβληθεί νέα αίτηση.

Η δυνατότητα αυτή, με τις προβλεπόμενες εξαιρέσεις, αφορά και ορισμένους οφειλέτες που είχαν ζητήσει στο παρελθόν υπαγωγή στον νόμο 3869/2010.

Χρέη από 5.000 ευρώ στον Εξωδικαστικό

Παράλληλα, έχει διευρυνθεί η δυνατότητα προσφυγής στον Εξωδικαστικό και για μικρότερες οφειλές. Η διαδικασία είναι πλέον διαθέσιμη για συνολικές οφειλές από 5.000 ευρώ.

Στο πλαίσιο του μηχανισμού μπορούν να προβλεφθούν έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις για οφειλές προς χρηματοδοτικούς φορείς.

Έτσι, οφειλέτες με συνολικά χρέη της τάξης των 6.000 ή 7.500 ευρώ προς ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή εταιρείες διαχείρισης μπορούν, εφόσον πληρούν τις προβλεπόμενες προϋποθέσεις, να εξετάσουν την ένταξή τους στον μηχανισμό.

Σχεδόν 70.000 επιτυχείς ρυθμίσεις

Η διεύρυνση του μηχανισμού έρχεται σε μια περίοδο κατά την οποία ο Εξωδικαστικός αποτελεί σημαντικό εργαλείο για τη ρύθμιση ιδιωτικού χρέους.

Με βάση τα τελευταία διαθέσιμα στοιχεία που αναφέρονται, οι επιτυχείς ρυθμίσεις ανέρχονται σε 69.997 και αντιστοιχούν σε αρχικές οφειλές ύψους 20,56 δισ. ευρώ. Τον Αύγουστο προστέθηκαν 1.364 νέες επιτυχείς ρυθμίσεις, ενώ το ποσοστό εγκρισιμότητας των αιτήσεων έχει φτάσει στο 71%.

Συνολικά, οι διαγραφές οφειλών μέσω του μηχανισμού ανέρχονται σε 6,66 δισ. ευρώ.

Ιδιαίτερη κατηγορία αποτελούν οι ευάλωτοι οφειλέτες, για τους οποίους έχουν καταγραφεί 7.855 επιτυχείς ρυθμίσεις, εκ των οποίων 528 αφορούν άτομα με αναπηρία. Παράλληλα, έχουν καταγραφεί 627 αναστολές πλειστηριασμών.

Η νέα δυνατότητα για την κύρια κατοικία δημιουργεί, επομένως, ένα διαφορετικό πλαίσιο για όσους διαθέτουν περισσότερα ακίνητα: η διατήρηση του σπιτιού στο οποίο διαμένουν μπορεί να συνδυαστεί με ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων, με συγκεκριμένους όρους και υπό την προϋπόθεση ότι ο οφειλέτης θα τηρήσει τη συμφωνία που θα προκύψει.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή