Γιατί η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα παραμένει ένας πραγματικός Γολγοθάς

Η αγορά ακινήτων στην Ελλάδα συνεχίζει να κινείται με έντονους ρυθμούς, όμως η διαδικασία μεταβίβασης εξακολουθεί να αποτελεί μια από τις πιο χρονοβόρες και πολύπλοκες γραφειοκρατικές εμπειρίες για πολίτες, επαγγελματίες και επενδυτές. Παρά την ψηφιοποίηση σημαντικών υπηρεσιών, οι καθυστερήσεις παραμένουν μεγάλες και σε ορισμένες περιπτώσεις εξαντλητικές.

Σύμφωνα με πρόσφατα στοιχεία της Παγκόσμιας Τράπεζας, μια μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα μπορεί να ολοκληρωθεί ακόμη και μετά από 213 ημέρες, δηλαδή περίπου επτά μήνες. Το πρόβλημα δεν αφορά μόνο την ταλαιπωρία των πολιτών, αλλά επηρεάζει συνολικά τη λειτουργία της αγοράς ακινήτων και την επενδυτική δραστηριότητα.

■ Οι μεγάλες καθυστερήσεις ανά πόλη

Η έκθεση «Subnational Business Ready in Greece» αναδεικνύει σημαντικές διαφορές στους χρόνους ολοκλήρωσης μεταβιβάσεων ανά περιοχή:

Αλεξανδρούπολη: περίπου 56 ημέρες

Αθήνα: περίπου 136 ημέρες

Λάρισα: περίπου 142 ημέρες

Θεσσαλονίκη: έως και 213 ημέρες

Η βασική αιτία αυτών των διαφορών είναι η άνιση μετάβαση από το παλαιό σύστημα υποθηκοφυλακείων στο νέο ψηφιακό Κτηματολόγιο.

■ Το Κτηματολόγιο παραμένει το μεγαλύτερο «αγκάθι»

Παρά την ψηφιοποίηση πολλών υπηρεσιών, τα κτηματολογικά γραφεία εξακολουθούν να παρουσιάζουν σοβαρές καθυστερήσεις. Ενδεικτικά:

Στην Αλεξανδρούπολη, η εγγραφή μιας μεταβίβασης στο Κτηματολόγιο ολοκληρώνεται σε περίπου 5 ημέρες.

Στη Θεσσαλονίκη, η ίδια διαδικασία μπορεί να απαιτήσει έως και 195 ημέρες.

Χιλιάδες πράξεις μεταβίβασης βρίσκονται σε εκκρεμότητα, είτε λόγω καθυστερήσεων στον έλεγχο τίτλων είτε εξαιτίας της αργής καταχώρισης στο Κτηματολόγιο.

Αυτό δημιουργεί αβεβαιότητα τόσο για πωλητές όσο και για αγοραστές, ενώ επιβαρύνει και τους επαγγελματίες της αγοράς, όπως συμβολαιογράφους, μηχανικούς και δικηγόρους.

■ Ψηφιακές πλατφόρμες υπάρχουν, αλλά δεν αξιοποιούνται πλήρως

Τα τελευταία χρόνια εφαρμόστηκαν σημαντικές ψηφιακές λύσεις, όπως:

η πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ,

ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου,

η πλατφόρμα akinita.gov.gr.

Ωστόσο, σύμφωνα με τα διαθέσιμα στοιχεία, λιγότερο από το 1% των μεταβιβάσεων πραγματοποιείται μέσω του Ψηφιακού Φακέλου Μεταβίβασης. Αυτό δείχνει ότι, παρά τις τεχνολογικές δυνατότητες, η καθημερινή πρακτική εξακολουθεί να βασίζεται σε παλαιότερες και πιο αργές διαδικασίες.

■ Οι συμβολαιογράφοι γίνονται «one stop shop»

Μία από τις σημαντικότερες αλλαγές που προωθούνται είναι η ενίσχυση του ρόλου των συμβολαιογράφων, οι οποίοι πλέον αναλαμβάνουν σχεδόν ολόκληρη τη διαδικασία της μεταβίβασης.

Ουσιαστικά, μετατρέπονται σε «υπηρεσία μιας στάσης» (one stop shop), αναλαμβάνοντας:

Τη συλλογή όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών

Όπως:

φορολογική ενημερότητα,

ασφαλιστική ενημερότητα,

ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου,

κτηματολογικά στοιχεία,

δικαιολογητικά φορολογικών απαλλαγών.

Τη διαχείριση των φόρων

Ο συμβολαιογράφος:

δηλώνει και αποδίδει τον φόρο μεταβίβασης,

διαχειρίζεται φόρους γονικών παροχών, δωρεών και κληρονομιών,

παρακρατεί τυχόν οφειλές προς το Δημόσιο.

Την οικονομική ολοκλήρωση της συναλλαγής

Αναλαμβάνει:

την είσπραξη και απόδοση τελών,

τη διαχείριση του τιμήματος,

την καταβολή εξόδων και αμοιβών,

την ηλεκτρονική υποβολή της πράξης στο Κτηματολόγιο.

■ Θα λυθεί τελικά το πρόβλημα;

Η ενίσχυση του ρόλου των συμβολαιογράφων αναμένεται να περιορίσει μέρος της γραφειοκρατίας και να μειώσει την ταλαιπωρία των πολιτών. Ωστόσο, το βασικό πρόβλημα φαίνεται να παραμένει η λειτουργία του Κτηματολογίου και η αργή επεξεργασία πράξεων σε πολλές περιοχές της χώρας.

Χωρίς:

πλήρη ψηφιοποίηση,

επαρκή στελέχωση,

αυτοματοποίηση διαδικασιών,

διασύνδεση όλων των υπηρεσιών,

οι καθυστερήσεις δύσκολα θα εξαλειφθούν.

■ Τι σημαίνει αυτό για αγοραστές και πωλητές

Όσοι σχεδιάζουν αγορά ή πώληση ακινήτου θα πρέπει να γνωρίζουν ότι:

οι χρόνοι ολοκλήρωσης μπορεί να διαφέρουν σημαντικά ανά περιοχή,

απαιτείται έγκαιρη προετοιμασία δικαιολογητικών,

η επιλογή έμπειρου συμβολαιογράφου και μηχανικού είναι πλέον πιο σημαντική από ποτέ,

οι καθυστερήσεις στο Κτηματολόγιο μπορούν να επηρεάσουν ακόμη και τη χρηματοδότηση ή την εκταμίευση στεγαστικών δανείων.

■ Συμπέρασμα

Παρά τις μεταρρυθμίσεις και τα ψηφιακά εργαλεία, η μεταβίβαση ακινήτου στην Ελλάδα εξακολουθεί να είναι μια διαδικασία με υψηλή γραφειοκρατία και μεγάλες χρονικές καθυστερήσεις. Η μετατροπή των συμβολαιογράφων σε «one stop shop» αποτελεί ένα σημαντικό βήμα, αλλά η πραγματική επιτάχυνση των συναλλαγών θα εξαρτηθεί από τη συνολική αναβάθμιση του Κτηματολογίου και την αποτελεσματική διασύνδεση των δημόσιων υπηρεσιών.

Μέχρι τότε, η αγορά και πώληση ακινήτου θα συνεχίσει για πολλούς να θυμίζει… μαραθώνιο υπομονής.

Παναγιώτης Ράγγος

Λογιστής Φοροτεχνικός  Α΄ Τάξης - 

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτή