Η μίσθωση ακινήτου διακρίνεται σε μίσθωση κατοικίας και σε επαγγελματική μίσθωση και διέπεται από τον Αστικό Κώδικα (άρθρο 574 επ.) και από τους ν. 1703/87, 2295/94, 4335/12, 4373/16 και άλλους, ενώ υπάρχουν ειδικότεροι νόμοι για ορισμένες μορφές μίσθωσης (π.χ. ακίνητα, Δημοσίου, ΟΤΑ, κινηματογράφους, κλινικές κ.α.).

Η μίσθωση κινητού πράγματος ή επιχείρησης είναι διαφορετική, ρυθμίζονται από ειδικότερες νομοθεσίες (π.χ. leasing), παρόλο που οι γενικές διατάξεις του ΑΚ εφαρμόζονται σε όλους τους τύπους.

Η μίσθωση κατοικίας  είναι μία σύμβαση που καταρτίζεται μεταξύ δύο προσώπων, του εκμισθωτή (ιδιοκτήτη, επικαρπωτή ή οποιουδήποτε έχει δικαίωμα να συνάψει τη σύμβαση) που παραχωρεί τη χρήση του πράγματος (μίσθιο) στο άλλο πρόσωπο, το μισθωτή (ενοικιαστή) έναντι ανταλλάγματος και αφορά σε ακίνητα που προορίζονται για κατοικία, δηλαδή συνήθη τόπο διανομής κάποιου προσώπου, ενώ συγχρόνως καθορίζεται και η διάρκεια της μίσθωσης. Προβλέπεται φυσικά και ή μεικτή μίσθωση (π.χ. μισό ακίνητο ως κατοικία και το άλλο μισό ως ιατρείο), οπότε σε αυτήν την περίπτωση εφαρμόζονται οι διατάξεις που έχουν προβλέψει τα μέρη και όσες είναι υποχρεωτικές από το νόμο (π.χ. για το ύψος του μισθώματος). Συνήθως και νομικά είναι ορθό, παρότι προστατεύεται η οικογενειακή στέγη του μισθωτή, θα πρέπει να αναγράφεται στη σύμβαση το πρόσωπο ή τα πρόσωπα που θα κάνουν χρήση στο μίσθιο (π.χ. σύζυγος, συμβία με σύμφωνο συμβίωσης, σύντροφος, τέκνα κ.α.).

Η σύμβαση μίσθωσης μπορεί να είναι γραπτή ή και προφορική. Συνήθως είναι γραπτή, ενώ τα τελευταία χρόνια είναι και ηλεκτρονική μέσω των υπηρεσιών της ΑΑΔΕ. Καλό είναι πάντως να καταρτίζεται και γραπτή σύμβαση για να μπορούμε να προβλέψουμε πολλούς όρους που στην ηλεκτρονική σύμβαση δεν αναγράφονται.

Καθοριστικό, απαραίτητο και αναγκαίο στοιχείο για τη σύμβαση είναι το αντάλλαγμα, δηλαδή το μίσθωμα που ορίζεται σε είδος (συνήθως χρήματα) και καλό είναι να καθορίζεται για όλη τη διάρκεια της μίσθωσης, όπως και οι τυχόν αναπροσαρμογές του. Σε πολλά μισθωτήρια προβλέπεται και το ύψος του μισθώματος σε περίπτωση σιωπηρής παράτασης της διάρκειας της μίσθωσης, παρόλο που έχουν προκύψει αρκετά φορολογικού τύπου προβλήματα από τη μη γραπτή και ηλεκτρονική ανανέωση ή παράταση της μίσθωσης και παρότι οι απόψεις αυτές της διοίκησης είναι αντισυνταγματικές και παράνομες, αφού οι μισθώσεις πράγματος είναι εκ του προφορικές, εκτός αν συναφθούν με διάρκεια άνω των 9 ετών για τις οποίες απαιτείται συμβολαιογραφικό έγγραφο, παρά ταύτα οι φορολογικές αρχές, όχι τα Δικαστήρια, δημιουργούν προβλήματα. Η αναπροσαρμογή πρέπει να καταβάλεται αμέσως από την πρώτη ημέρα που έχει συμφωνηθεί να καταβληθεί, διαφορετικά, σύμφωνα με την παγία νομολογία, ο εκμισθωτής μπορεί να τη χάσει από τη μη έγκαιρη και νόμιμη αναζήτησή της. Η αναπροσαρμογή είναι ετήσια επί ποσοστού που ορίζει ο νόμος, συνήθως με κάποιο ποσοστό επί του πληθωρισμού, σήμερα ισχύει αύξηση μόνο 3% επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά.

Το τέταρτο απαραίτητο στοιχείο της σύμβασης είναι η διάρκεια αυτής. Η ελάχιστη διάρκεια πλέον προβλέπεται από το νόμο για όλες τις μισθώσεις σε τρία χρόνια, εκτός αν τα μέρη συμφωνήσουν για μεγαλύτερο διάστημα. Εξακολουθεί δηλαδή ένα ιδιόμορφο ενοικιοστάσιο, όμως η τυχόν παράταση (σιωπηρή) της μίσθωσης, σε καμία περίπτωση δεν θεωρείται ανανέωση αυτής για κάποιο διάστημα, ακόμη και αν έχει προβλεφτεί από το μισθωτήριο να καταβληθεί μεγαλύτερο μίσθωμα.

Από τους πλέον συνηθισμένους όρους του μισθωτηρίου είναι και η εγγύηση για την καλή χρήση του μισθίου από τον μισθωτή. Η εγγύηση είναι ένα ποσό που καταβάλλεται με την υπογραφή του μισθωτηρίου, συνήθως ίσο με ένα μίσθωμα και που αποδίδεται πίσω άτοκα με τη λήξη ή την πρόωρη λύση της μίσθωσης και αφού ο εκμισθωτής έχει ελέγξει αν το μίσθιο έχει φθορές ή ζημιές, πέραν των συνηθισμένων ή και οφειλές σε βάρος του εκμισθωτή(π.χ. κοινόχρηστα, λογαριασμοί ενέργειας, ύδατος κ.λ.π.) ή αν υπάρχουν οφειλόμενα μισθώματα. Στην πράξη έχει καθιερωθεί να συνάπτει ο μισθωτής στο όνομά του σύμβαση ηλεκτροδότησης του μισθίου, καλύτερα όμως ο όρος αυτός να γραφτεί στο μισθωτήριο.  Κατά τη γνώμη μας, στο μισθωτήριο θα πρέπει να γράφουμε όλα όσα θα βρούμε στο τέλος της σύμβασης, δηλαδή τι παραδίδει ο εκμισθωτής και τι θα παραλάβει (π.χ. βαμμένο μίσθιο, έπιπλα, τέντα, αιρ – κοντίσιον κ.λ.π.) γιατί δημιουργούνται παρεξηγήσεις που δύσκολα λύνονται δικαστικά. Στις δαπάνες που πρέπει να πληρώνει ο μισθωτής περιλαμβάνονται επίσης οι αναγκαίες δαπάνες επί του μισθίου που έγιναν για την διατήρηση και εξασφάλιση του πράγματος, προκειμένου αυτό να είναι κατάλληλο για την συμφωνημένη χρήση και βαρύνουν τον εκμισθωτή. Ο μισθωτής, όμως, έχει δικαίωμα να προβεί ο ίδιος, κατά την διάρκεια της μίσθωσης, στις αναγκαίες δαπάνες, οπότε ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να τις αποδώσει στο μισθωτή. Υπάρχουν βέβαια και οι επωφελείς δαπάνες αυτές δηλαδή που αυξάνουν την αξία του μισθίου. Τέτοιες δαπάνες είναι ενδεικτικά η κατασκευή κτίσματος, οι διασκευές, διαρρυθμίσεις, προσθήκες στο μίσθιο κλπ.

Σε περίπτωση μεταβίβασης της κυριότητας ή άλλου εμπράγματου δικαιώματος στο μίσθιο, τότε ο νέος κτήτορας (ιδιοκτήτης) αποκτά όλα τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του παλιού, οπότε μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση, πριν από ορισμένο χρονικό διάστημα και να ζητήσει την απόδοσή του. Καλό θα είναι να προβλέπεται στο μισθωτήριο η τύχη του μισθίου μετά την τυχόν πώλησή του με όρους πιθανόν ίσους και για τα δύο μέρη, όπως η καταγγελία πριν από 6 μήνες, εκτός φυσικά να τα μέρη θέλουν να εφαρμοστεί ο νόμος.

ΑΡΗΣ ΚΑΛΟΥΤΣΑΚΗΣ

Άρειος Πάγος & Συμβούλιο Επικρατείας

ΑΓ.ΚΩΝΣΤΑΝΤΙΝΟΥ 6, Αθήνα, 3ος όροφος ΤΚ: 10431

Τηλ: 2121047646   -    Κιν: 694 628 6386

Email: Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.