■ Τι είναι ο φόρος υπεραξίας ακινήτων

Σύμφωνα με το άρθρο 41 του Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος (Ν. 4172/2013), κάθε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας ή ιδανικών μεριδίων αυτής και δεν συνιστά επιχειρηματική δραστηριότητα, υπόκειται σε φόρο εισοδήματος φυσικών προσώπων. 

Στην έννοια του εισοδήματος εμπίπτει και η αγοραία αξία του κτίσματος που έχει ανεγερθεί σε έδαφος κυριότητας τρίτου με δαπάνες του μισθωτή και περιέρχεται στην κατοχή του τρίτου με τη λήξη ή διακοπή της μισθωτικής σχέσης.

Ως υπεραξία νοείται η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης που κατέβαλε ο φορολογούμενος και της τιμής πώλησης. Στην περίπτωση που περιέρχεται στην κατοχή τρίτου κτίσμα που έχει ανεγερθεί στο έδαφός του με δαπάνες του μισθωτή ως υπεραξία θεωρείται η αντικειμενική αξία του κτίσματος. 

 Σε περίπτωση που ο προσδιορισμός της υπεραξίας καταλήγει σε αρνητικό ποσό, η εν λόγω υπεραξία θεωρείται μηδενική.

Ο φόρος υπεραξίας αφορά μόνο φυσικά πρόσωπα και επιβάλλεται με συντελεστή 15% στην υπεραξία που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης του ακινήτου.

■ Πότε επιβάλλεται ο φόρος

Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται στις περιπτώσεις που η τιμή πώλησης του ακινήτου είναι υψηλότερη από την τιμή κτήσης και επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου. Η υπεραξία επί της οποίας υπολογίζεται ο φόρος προσδιορίζεται με βάση συντελεστές απομείωσης ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου από τον φορολογούμενο. 

• Ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται με συντελεστή 15% στο κέρδος που προκύπτει ανάμεσα στην τιμή κτήσης και την τιμή πώλησης κάθε ακινήτου. Ο φόρος επιβαρύνει τον πωλητή του ακινήτου ενώ ο αγοραστής οφείλει φόρο μεταβίβασης 3% επί της αξίας του ακινήτου.

• Όταν ο φορολογούμενος έχει διακρατήσει το ακίνητο που πουλάει για πέντε τουλάχιστον έτη από τη στιγμή της απόκτησής του, η υπεραξία είναι αφορολόγητη μέχρι του ποσού των 25.000 ευρώ.

• Όσοι μεταβιβάσουν ακίνητα τα οποία έχουν στην κατοχή τους πριν το 1995 απαλλάσσονται από το φόρο υπεραξίας.

Έτσι μετά το πάγωμα του ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα έως και το τέλος του 2024 το υπουργείο Οικονομικών εξετάζει να αναβάλει εκ νέου την επιβολή φόρου υπεραξίας 15% στις αγοραπωλησίες ακινήτων. 

Μένει να οριστικοποιηθεί και να ανακοινωθεί επίσημα.

Παναγιώτης Ράγγος 

Λογιστής Φοροτεχνικός Α΄ Τάξης - Οικονομολόγος