Αλλαγές στη φορολογία ακινήτων έρχονται με μέτρα ύψους 400 εκατ. ευρώ. Γιατί;

Γι α την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης. Τα μέτρα θα αφορούν ενοικιαστές και ιδιοκτήτες.

► Τα νέα μέτρα

→ Τον Νοέμβριο του 2025 θα έχουμε την επιστροφή ενός ενοικίου στους ενοικιαστές. Το μέτρο αφορά τόσο την κύρια κατοικία όσο και την φοιτητική.

Συγκεκριμένα, η ενίσχυση θα καταβληθεί στα τέλη Νοεμβρίου 2025 απευθείας στους τραπεζικούς λογαριασμούς των δικαιούχων (στο iban που έχει δηλωθεί στην ΑΑΔΕ), χωρίς άιτηση, με βάση τα εισοδήματα του προηγούμενου έτους (2024) και τα μισθωτήρια που είχαν δηλωθεί τότε. Το ποσό μπορεί να φτάσει έως και 800 ευρώ ανά κατοικία, με προσαύξηση 50 ευρώ για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Μεγάλη προσοχή για τους δικαιούχος να υπάρχει συμπληρωμένος ο κωδικός 081 ή 082 στην φορολογική δήλωση (2024). Αν δεν υπάρχει και παρότι αναφέρθηκε ότι θα καταβληθεί από το κράτος η προσπάθεια να προχωρήσουν σε δειγματοληπτικούς ελέγχους και από τα μισθωτήρια, καλό θα είναι να προχωρήσουν οι ενοικιαστές σε  τροποποιητική δήλωση (χωρίς πρόστιμο) έως τέλος Σεπτεμβρίου 2025.

Οι φορολογούμενοι οι οποίοι έχουν ήδη συμπληρώσει στη φορολογική τους δήλωση τον αριθμό μισθωτηρίου, δεν χρειάζεται να προβούν σε καμία άλλη ενέργεια. Όσοι δεν το έχουν πράξει, έχουν περιθώριο μέχρι τα τέλη Σεπτεμβρίου. Σε κάθε περίπτωση, η υποβολή τροποποιητικής δήλωσης δεν έχει πρόστιμο.

Ο υπολογισμός του ενοικίου γίνεται αυτόματα με βάση τη δήλωση φορολογίας εισοδήματος του μισθωτή του εκάστοτε προηγουμένου φορολογικού έτους, όπως αυτή έχει διαμορφωθεί έως την τελευταία εργάσιμη ημέρα του Σεπτεμβρίου του έτους καταβολής.

Όσον αφορά τα εισοδηματικά κριτήρια, το ετήσιο οικογενειακό εισόδημα δεν πρέπει να ξεπερνά τις:

• • 20.000 ευρώ για τον άγαμο,
  • τις 28.000 ευρώ για τον έγγαμο
  • το όριο αυξάνεται κατά 4.000 ευρώ για κάθε επιπλέον ενήλικο μέλος και κατά 5.000 ευρώ για κάθε παιδί.
  • Η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας δεν μπορεί να ξεπερνά τις 120.000 ευρώ, προσαυξημένο κατά 20.000 ευρώ για τον ή την σύζυγο και κάθε επιπλέον εξαρτώμενο τέκνο.

Η επιδότηση υπολογίζεται ως το 1/12 του ετήσιου ενοικίου, με ανώτατο όριο τα 800 ευρώ για την κύρια κατοικία και 50 ευρώ για κάθε παιδί. Αν υπάρχει και φοιτητική κατοικία, το συνολικό ανώτατο ποσό μπορεί να φτάσει έως 1.700 ευρώ.

Η ενίσχυση είναι αφορολόγητη, ανεκχώρητη και ακατάσχετη στα χέρια του Δημοσίου ή τρίτων, δεν δεσμεύεται και δεν συμψηφίζεται με χρέη που έχουν βεβαιωθεί στη φορολογική διοίκηση και το Δημόσιο εν γένει, τα νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, τους οργανισμούς τοπικής αυτοδιοίκησης και τα νομικά πρόσωπά τους, τα ασφαλιστικά ταμεία και τους παρόχους.

→ Από τον Ιανουάριο του 2026 κάθε ενοικιαστής θα υποχρεωθεί να εξοφλεί το μηνιαίο ποσό που αναφέρεται στο ηλεκτρονικό μισθωτήριο συμβόλαιο με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη.

Τι θα ισχύσει εάν δεν γίνει αυτό;

Σε περίπτωση μη καταβολής του μισθώματος ηλεκτρονικά, δεν θα εκπίπτουν οι δαπάνες για το εισόδημα που αποκτά ο εκμισθωτής. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι ο ιδιοκτήτης θα χάσει την έκπτωση φόρου 5% για τα ενοίκια που έχει εισπράξει.

Ο μισθωτής θα χάσει κάθε ενίσχυση ή επίδομα που παρέχεται από το κράτος για μισθώσεις.

→ Μειώνονται οι φόροι για 161.587 ιδιοκτήτες ακινήτων.

Τι αλλαγή έχουμε στην κλίμακα για εισοδήματος με ενοίκια;

Εισάγεται ένας νέος ενδιάμεσος συντελεστής 25% για εισοδήματα μεταξύ 12.001 και 24.000 ευρώ. Η αλλαγή αυτή μειώνει δραστικά τη φορολογική επιβάρυνση για όσους ιδιοκτήτες βρίσκονται σε αυτό το κλιμάκιο. Μέχρι σήμερα από 12.001 έως 35.000 πλήρωναν φόρο 35%. Η νέα κλίμακα έχει ως εξής:

Το ετήσιο όφελος για όσους έχουν εισοδήματα από 12.001 έως 24.000 ευρώ θα φτάνει έως και 1.300 ευρώ τον χρόνο.

Παράδειγμα

Ένας ιδιοκτήτης με 20.000 ευρώ εισόδημα από ενοίκια το χρόνο θα δει τη φορολογική του επιβάρυνση να μειώνεται κατά 800 ευρώ.

Κάποιος ιδιοκτήτης με 25.000 ευρώ εισόδημα από ενοίκια το χρόνο θα έχει μείωση 1.200 ευρώ.

→ Μείωση στα τεκμήρια για κατοικίες

Η μείωση μπορεί να φτάσει έως και 35%. ΤΟ νέο τεκμήριο διαβίωσης για την κύρια κατοικία ιδιοκατοικούμενη ή μισθωμένη ή δωρεάν παραχωρούμενη υπολογίζεται κλιμακωτά ως εξής:

• • 28 ευρώ/τ.μ. από 40 ευρώ/τ.μ. για επιφάνεια κύριων χώρων μέχρι και 80 τ.μ.
  • 45 ευρώ/τ.μ. από 65 ευρώ/τ.μ. για κύριους χώρους από 81 τ.μ. μέχρι και 120 τ.μ.
  • 77 ευρώ/τ.μ. από 110 ευρώ/τ.μ. για κύριους χώρους από 121 τ.μ μέχρι 200 τ.μ.
  • 140 ευρώ/τ.μ. από 200 ευρώ/τ.μ. για κύριους χώρους από 201 τ.μ. μέχρι και 300 τ.μ.
  • 280 ευρώ/τ.μ. από 400 ευρώ/τ.μ. για κύριους χώρους από 301 τ.μ. και άνω.

Τα παραπάνω ποσά προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης από 2.800 ευρώ έως και 4.999 ευρώ/τ.μ. και κατά 70% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης 5.000 και άνω το τ.μ.

Για τις μονοκατοικίες εφαρμόζεται προσαύξηση 20%,ενώ αντίθετα για τις δευτερεύουσες κατοικίες τα παραπάνω ποσά μειώνονται κατά 50%.

Το νέο τεκμήριο για τις κατοικίες θα εφαρμοστεί για τα εισοδήματα του 2025 που θα δηλωθούν στις φορολογικές δηλώσεις του 2026.

→ Απαλλαγή φόρου εισοδήματος για 3 έτη για κενές κατοικίες ή ακίνητα τύπου Airbnb που θα μισθωθούν με μακροχρόνια μίσθωση έως τέλος του 2026

Η φοροαπαλλαγή αφορά εισοδήματα από κατοικίες που μισθώνονται με μακροχρόνιες συμβάσεις μίσθωσης διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών. Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να έχουν συναφθεί κατά το χρονικό διάστημα από 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και 31^η Δεκεμβρίου 2026. Το μέτρο αφορά ακίνητα έως 120 τ.μ. και η σύμβαση μίσθωσης διαρκεί 36 μήνες (3 έτη) μετά τον μήνα υπογραφής.

→ Παγωμένος θα παραμείνει έως το τέλος του 2026 ο φόρος υπεραξίας.  Το μέτρο αφορά το φόρο που επιβαρύνει τους πωλητές ακινήτων. Από το 2013 έχει θεσπιστεί όμως δεν έχει εφαρμοστεί καθόλου μέχρι σήμερα.

→ Μείωση κατά 50% στον ΕΝΦΙΑ για κατοίκους μικρών χωριών το 2026 και απαλλαγή από το 2027

Απαραίτητη προϋπόθεση να είναι η κύρια κατοικία τους το 2026. Από το 2027 θα απαλλαγούν εντελώς από το φόρο. Η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ σε δύο φάσεις αφορά πολίτες που έχουν κύρια κατοικία σε οικισμούς της Ελλάδας με λιγότερους από 1.500 κατοίκους. Εξαιρούνται οικισμοί που βρίσκονται στην Περιφέρεια Αττικής (πλην περιφερειακής ενότητας Νήσων).

Επίσης εξαιρούνται κατοικίες με συνολική φορολογητέα αξία άνω των 400.000 ευρώ. Η σταδιακή κατάργηση του ΕΝΦΙΑ αφορά συνολικά 12.720 οικισμούς με συνολικό πληθυσμό 2.156.631 κατοίκους, σε σύνολο 13.586 οικισμών που υπάρχουν στην Ελληνική Επικράτεια (ηπειρωτική και νησιωτική).

→ Απαλλαγή από τον ΦΠΑ νέων οικοδομών για ένα ακόμη χρόνο

Με την παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στις νέες οικοδομές αυτές θα συνεχίσουν να επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%.

Παράδειγμα

Έστω μία νεόδμητη κατοικία αξίας 400.000 ευρώ η επιβολή του ΦΠΑ κατά 24% θα ανέβαζε το τελικό τίμημα στις 496.000 ευρώ. Τώρα με μόνη επιβάρυνση το φόρο μεταβίβασης 3% το ποσό περιορίζεται στα 412.000 ευρώ.

→ Τι θα ισχύσει με τις ανακαινίσεις κατοικιών

Συνεχίζει και το 2026 τη διατήρηση της έκπτωσης φόρου. Συγκεκριμένα, το μπόνους για τους ιδιοκτήτες ακινήτων ανέρχεται έως και 3.200 ευρώ τον χρόνο και για πέντε χρόνια. Το μέτρο αφορά σε όσους πραγματοποιούν δαπάνες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης ακινήτων έως 16.000 ευρώ. Για τη μείωση του φόρου οι δαπάνες αγοράς υλικών αγαθών που λαμβάνονται υπόψη δεν θα πρέπει να υπερβαίνουν το 1/3 της δαπάνης εκτέλεσης εργασιών.

Όσοι ιδιοκτήτες πραγματοποιούν δαπάνες για υλικά και εργασία για ανακαίνιση των ακινήτων τους και η πληρωμή αυτών των δαπανών γίνεται ηλεκτρονικά θα κερδίσουν έκπτωση που μπορεί να φτάσει έως και 3.200 ευρώ για πέντε χρόνια.

Η έκπτωση φόρου θα φανεί στα εκκαθαριστικά που θα υποβληθούν από το 2026 έως και το 2030-2031.

→ Έως το τέλος του 2026 δεν επιτρέπεται στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής η εγγραφή ακινήτων που βρίσκονται στο 1^ο, 2^ο και στο 3^ο Δημοτικό Διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων.

→ Θα υπάρξει αξιοποίηση της ακίνητης περιουσίας του Δημοσίου για την κατασκευή σύγχρονων κατοικιών για την κάλυψη στεγαστικών αναγκών των πολιτών.

Παναγιώτης Ράγγος

Πιστοποιημένος Εσωτερικός Ελεγκτής