Το νομικό κείμενο που ρυθμίζει τη βραχυχρόνια μίσθωση στα πλαίσια της οικονομίας του διαμοιρασμού ορίζεται στο άρθρο 111 του ν4446/2016.

Βάσει του συγκεκριμένου άρθρου ως διαχειριστής ακινήτου όπως (διαμέρισμα, δωμάτιο εντός διαμερίσματος), ορίζεται φυσικό νομικό πρόσωπο που αναλαμβάνει την διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες (Airbnb, booking κα). Ο διαχειριστής θα πρέπει απαραιτήτως να εγγράψει το ακίνητο σε συγκεκριμένη πλατφόρμα που υπάρχει στην ιστοσελίδα της ΑΑΔΕ για έκδοση αριθμού μητρώου ακινήτου (ΑΜΑ).  

Σύμφωνα με τις οδηγίες της ΑΑΔΕ ο διαχειριστής πρέπει να έχει μια από τις παρακάτω ιδιότητες : ιδιοκτήτης- συνιδιοκτήτης με πλήρες δικαίωμα στο ακίνητο ή δικαίωμα επικαρπίας. Επίσης, μπορεί να είναι υπεκμισθωτής καθώς και κηδεμόνας σχολάζουσας κληρονομιάς, εκκαθαριστής κληρονομιάς, εκτελεστής διαθήκης, σύνδικος πτώχευσης, προσωρινός διαχειριστής, μεσεγγυούχος, επίτροπος ή κηδεμόνας ή δικαστικός συμπαραστάτης ή γονέας που ασκεί τη γονική μέριμνα κατά περίπτωση. Διαχειριστής μπορεί να είναι και κάτοχος ακινήτων που διαθέτουν ΕΣΛ (ειδικό σήμα λειτουργίας).

Η μίσθωση του κάθε ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τις 90 ημέρες μέσα στο έτος, ενώ για νησιά με πληθυσμό κάτω από 10.000 κατοίκους τις 60 ημέρες. Επίσης, το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση απαλλάσσεται του ΦΠΑ και φορολογείται σύμφωνα με τις κλίμακες που ισχύουν για την μακροχρόνια μίσθωση είτε αθροιστικά είτε ανεξάρτητα.

Σε ότι αφορά τη μακροχρόνια μίσθωση από 01.01.2014 η θεώρηση ιδιωτικών μισθωτηρίων αντικαταστάθηκε από την ηλεκτρονική καταχώρηση μισθωτηρίων σε συγκεκριμένη πλατφόρμα στην ΑΑΔΕ. Δικαίωμα ηλεκτρονικού μισθωτηρίου έχουν οι εκμισθωτές με δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας επί ακινήτων. Η φορολόγηση του εισοδήματος που προκύπτει από την εκμίσθωση φορολογείται με την ίδια κλίμακα που ισχύει για την βραχυχρόνια μίσθωση. Πιο συγκεκριμένα η κλίμακα είναι η εξής :

Οι κάτοχοι ακινήτων μπορούν να προβούν σε οποιαδήποτε μορφής ενοικίασης θέλουν αρκεί να τηρούν τις προϋποθέσεις που έχουν θεσπιστεί μέσω νόμων και εγκυκλίων. Για την μακροχρόνια μίσθωση, ο εκμισθωτής πρέπει να εκδώσει ηλεκτρονικό μισθωτήριο εντός 30 ημερών από την συμφωνία. Για την βραχυχρόνια μίσθωση είναι απαραίτητη η έκδοση ΑΜΕ και ανάρτηση του σε πλατφόρμες τύπου Airbnb ή booking ή οποιαδήποτε άλλη επιλεγεί από τον διαχειριστή. Επίσης, στη βραχυχρόνια μίσθωση η παροχή υπηρεσίας αφορά μόνο στην διαμονή και στην παροχή κλινοσκεπασμάτων. Ο διαχειριστής έχει υποχρέωση να υποβάλλει δήλωση βραχυχρόνιας διαμονής μέχρι τις 20 του επόμενου μήνα από την ημέρα αναχώρησης του μισθωτή.

Έστω ότι ένα φυσικό πρόσωπο θέλει να ενοικιάσει 2 ακίνητα και θέλει να εκτιμήσει τι είναι πιο συμφέρων από θέμα εισοδήματος ή από θέμα φορολογίας και σύμφωνα με τους περιορισμούς που ισχύουν με τη μορφή βραχυχρόνιας μίσθωσης ή μακροχρόνιας μίσθωσης.

Στο παράδειγμα με την βραχυχρόνια μίσθωση έχουμε υπολογίσει το ανώτατο όριο ημερών 90 που ισχύει αλλά με την ίδια τιμή ενοικίου. Το ενοίκιο που θα εισπραχθεί είναι 3.600€ ανά ακίνητο και συνολικά 7.200€. Βάσει της 1^ης κλίμακας με όριο τα 12.000€ η φορολογία είναι 540€ ανά ακίνητο και συνολικά 1.080€.

Εξετάζουμε την περίπτωση μακροχρόνιας μίσθωσης με κοινούς μήνες ενοικίασης 12 και κοινή τιμή ενοικίου 500€. Το ενοίκιο που θα εισπραχθεί είναι 6.000€ ανά ακίνητο και συνολικά 12.000€. Βάσει της 1^ης κλίμακας με όριο τα 12.000€ η φορολογία είναι 900€ ανά ακίνητο και συνολικά 1.800€.

Συγκεντρωτικά για τις δυο μορφές μίσθωσης έχουμε :

Είναι φανερό πως η χρήση της μακροχρόνιας μίσθωσης είναι ασφαλώς πιο συμφέρουσα από θέμα είσπραξης και τελικού αποτελέσματος και λιγότερο από θέμα φορολογίας. Στο παράδειγμα δεν έχουν υπολογιστεί μειώσεις φόρων που τυχών υπάρχουν, όπως 5% για έξοδα συντήρησης. Επίσης, έχει επιλεγεί μια μέση τιμή ενοικίου ανά μήνα στα 500€.

Σύμφωνα με τις εξαγγελίες της κυβέρνησης από 1/1/2024 η νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις θα αλλάξει, έχοντας ως βάση τη φορολογική εξομοίωση με τα ξενοδοχεία και άλλα καταλύματα. Πιο συγκεκριμένα το οικονομικό επιτελείο προσανατολίζεται σε παρεμβάσεις που θα αφορούν στο ανώτατο όριο ημερών ενοικίασης κατοικιών ανα έτος τις 60. Επίσης, οι κάτοχοι 3 ακινήτων και άνω είναι υποχρεωμένοι να κάνουν έναρξη εργασιών στην εφορία με συγκεκριμένο ΚΑΔ αν πρόκειται για ατομική επιχείρηση, ή για ίδρυση νομικού προσώπου. Αυτό σημαίνει ότι η υπηρεσία που θα παρέχεται δηλαδή διαμονή σε σπίτι ή δωμάτιο και παροχή μόνο κλινοσκεπασμάτων να υπόκειται σε ΦΠΑ με τις ανάλογες τρίμηνες ή μηνιαίες δηλώσεις, καθώς και τελών παρεπιδημούντων και διαμονής.   

Έστω ότι ένα φυσικό πρόσωπο θέλει να ενοικιάσει 3 ακίνητα, και θέλει να εκτιμήσει αν είναι πιο συμφέρον να νοικιάσει με βραχυχρόνια ή μακροχρόνια μίσθωση.

Στο παράδειγμα με την μακροχρόνια μίσθωση έχουμε υπολογίσει ετήσια μίσθωση με τιμή μισθώματος στα 500€ οπότε για κάθε ακίνητο τα ποσά είσπραξης είναι 6.000€ και σύνολο 18.000€. Ο φόρος για τα πρώτα 12.000€ εισοδήματος είναι 900€ κάθε έτος ανα ακίνητο και άρα 1.800€, ενώ για υπόλοιπα 6.000€ εισοδήματος η κλίμακα αυξάνεται στο 35% και είναι 6000*35%=2.100€. Συνολικά ο φόρος είναι 900+900+2100=3.900€. Οπότε συγκεντρωτικά θα έχουμε :

Στο παράδειγμα έχουν χρησιμοποιηθεί στους υπολογισμούς οι μέγιστες ημέρες ανά ακίνητο που βάσει εξαγγελιών θα είναι 60, και μια ενδεικτική τιμή ενοικίου 50€ για κάθε ακίνητο. Οι συνολικές ετήσιες εισπράξεις θα είναι 3.000€ ανά ακίνητο και συνολικά 9.000€. Ο φόρος ανά έτος και ακίνητο είναι 450€ και συνολικά 3*450=1.350€. Μια προσέγγιση τελικού αποτελέσματος για τη βραχυχρόνια μίσθωση βάσει των εξαγγελιών για τήρηση βιβλίων με την απλογραφική μέθοδο είναι η εξής :

Στο παράδειγμα έχει υπολογιστεί ενδεικτικό ετήσιο κόστος λογιστικής παρακολούθησης στα 480€ τέλος επιτηδεύματος στα 650€ και ασφαλιστικές εισφορές με ποσό 240,25€ για την 1^η κλάση. Δεν έχουν υπολογιστεί τυχόν μειώσεις ή απαλλαγές βάσει των ευνοϊκών ρυθμίσεων που έχει για μια πενταετία μια ατομική επιχείρηση. Το συνολικό κόστος ανέρχεται στα 4.058€. Στα κόστη δεν έχουν υπολογιστεί τυχόν δαπάνες για την λειτουργία της επιχείρησης. Συγκεντρωτικά θα έχουμε :

 Είναι φανερό ότι η αξιοποίηση ακινήτων με τη μακροχρόνια μίσθωση είναι πιο συμφέρουσα εισπρακτικά αφού η είσπραξη είναι μηνιαία με την προοπτική αύξησης του μισθώματος,  ενώ στην βραχυχρόνια η ενοικίαση θα αφορά σε περίοδο το πολύ 2 μηνών όπως έχει εξαγγελθεί αλλά είναι πιο συμφέρουσα από θέμα φορολογίας.

Μια σημαντική διαφοροποίηση που παρουσιάζεται όμως στο εισπρακτικό μέρος είναι ότι στις βραχυχρόνια μίσθωση το ποσό για τις ημέρες ενοικίασης προεισπράττεται, ενώ στην μακροχρόνια μίσθωση δεν ισχύει αυτή η δέσμευση. Έχουν εμφανισθεί περιπτώσεις μερικής καταβολής μισθώματος ή μη καταβολής μισθώματος για κάποιους μήνες. Σε αυτές τις περιπτώσεις ο εκμισθωτής ή θα πρέπει να δηλώσει λεπτομερώς στην εφορία τις νομικές κινήσεις που έχει κάνει για να εξαιρεθούν οι μήνες που δεν έχει εισπράξει ενοίκια από τη φορολογία ή να δηλώσει όλα τα μισθώματα ακόμα και αν δεν τα έχει εισπράξει και να φορολογηθεί γι΄αυτά. Σε εξαιρετικές περιπτώσεις έχουν προεισπραχθεί μισθώματα που αντιστοιχούν σε κάποιους μήνες ή μισό έτος ή ακόμα έχει δοθεί εφάπαξ η συνολική ετήσια καταβολή μισθωμάτων.  

 Επειδή πρόκειται για μια σημαντική αλλαγή στη νομοθεσία για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, θα πρέπει να υπάρχουν αρκετές διευκρινήσεις σε ότι αφορά την τήρηση βιβλίων για τους κατόχους ακινήτων. Για παράδειγμα αν θα ενταχθούν στα ηλεκτρονικά βιβλία, αν θα υπάρχει υποχρέωση αγοράς POS, ποιες δαπάνες θα εκπίπτουν από τα έσοδα. Επίσης, αν θα ισχύουν οι απαλλαγές τέλους επιτηδεύματος για τα 5 πρώτα έτη λειτουργίας, αν ο ΦΣ για έσοδα έως 10.000€ εισόδημα θα ισχύει μειωμένος κατά 50%. Επίσης, θα πρέπει να εξετασθεί η περίπτωση κατά την οποία σε ένα ακίνητο όπου υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες με πλήρες δικαίωμα ή επικαρπία να κάνουν όλοι έναρξη ατομικής επιχείρησης στην εφορία ή θα πρέπει να ιδρύσουν εταιρεία και με ποιο τρόπο.

Γιάννης Σκουλάς

Ζηνοδότου 24, Αθήνα, Παγκράτι, 11634

6973530344, 2114041976

skoulasg@yahoo.gr

www.skoulas.eu

Accounting Services